中国商业地产博览会开幕式及主题大会
时间：2010年8月13日
地点：上海光大国际大酒店
主题：第六届中国商业地产博览会
????? “2010中国商业地产主题日”活动
??????? 开幕仪式暨主题大会
主办单位：中国商业联合会
联合主办：中国中小商业企业协会
上海世博会国际信息发展网馆
支持单位：中华人民共和国商务部
上海市人民政府
中国房地产业协会
协办单位：中国城市商业网点建设管理联合会
中国连锁经营协会
中华两岸连锁经营协会
中商商业发展规划院
中国购物中心产业资讯中心
中国银行上海市分行
上海市商业网点管理办公室
上海市商业联合会
上海购物中心协会
承办单位：中国商业联合会会展部
上海华源商务展览有限公司
总顾问：Aspire雅仕铂（亚洲）有限公司
战略合作媒体：第1地产
地产画报
优房网
地产星空
【梁蓉】：各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们，大家上午好。我是中国商业联合会副秘书长梁蓉，很高兴与大家相聚商博会，共享世博成果。
首先我代表中国商业联合会及组委会对各位的光临表示热烈地欢迎和衷心地感谢。本届博览会的主题是：新经济、新机遇、新格局。今天我们荣幸邀请到了有关部委领导、专家、学者、企业家，就新形势下商业地产面临的新机遇、发展趋势、政策解读、融资环境、品牌培育和成功案例等方面进行研讨和交流。
今天上午会议议程有两部分，开幕式及主题大会。
下面我首先介绍出席今天开幕式主题大会各位领导和嘉宾。
商务部商贸服务管理司副司长王德生先生；
中国商业联合会常务副会长兼秘书长姜明先生；
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林先生；
上海市商务委员会副主任张新生先生；
上海世博会事务协调局副局长陈先进先生；
中国商业联合会监事、上海购物中心协会名誉会长张国忠先生；
四川省商务厅副厅长杨春轩先生；
张家港市人民政府副市长黄尧先生；
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生；
四川省商业连锁经营协会会长冉立春先生；
张家港市土地储备中心主任王卫民先生；
镇江市润州区人民政府副区长许向阳女士；
宁波市贸易局市场网点管理处处长朱玉林先生；
雅仕铂（亚洲）有限公司总裁杨泳诗女士；
上海优房信息科技发展有限公司总经理李晓先生；
上海华源商务展览有限公司董事长杨德庆先生；
上海世博会驻京办事处秘书长张利先生；
上海世博会国际信息发展网馆部长梁素芬女士；
中国中央电视台中视艾维传媒主任、“2010中国商业地产主题日”活动执委会主任曾念先生。
出席今天开幕仪式和主题大会的，还有来自各地政府、主管部门的领导、行业协会、驻沪商会等。对于各位的光临，再次表示诚挚地感谢。
下面请中国商业联合会姜明副会长致辞。
【姜明】：尊敬的各位领导、各位来宾、各位参展参会的代表、新闻界的朋友们大家好，我代表主办方感谢各位朋友亲临今天的大会。
自2005年以来，中国商业地产博览会，以商业让城市更精彩为主题，重点探讨我国城市商业地产科学和谐发展，是国内唯一以展览、展示为主要推广形式，为商业地产产业链各相关单位提供服务的高端商务平台，是国家商务部重点支持的展会项目。
本届博览会以及同期举行的2010年上海国际商业品牌推广展览会，是在国际金融危机影响还未完全消散，我国经济逐渐启稳回升的态势下召开的。
由于国家房地产宏观调控政策出台，受影响较小的商业地产市场备受瞩目。随着大陆与台湾的ECFA协议的签署，大陆与台湾之间的商贸交流将变得更为便利与频繁。这些都将为我国商业地产、商贸流通业的发展带来积极效应。
博览会举行期间，适逢举世瞩目的2010年上海世博会召开，为共享世博会带来的机遇与成果，进一步推动中国商业地产产业持续和谐发展，增强商业地产开发运营企业的国际影响力，博览会组委会与上海世博会、国际信息发展网馆，将今天定为“2010中国商业地产主题日”，这也是我国商业地产行业的一件兴事，成为世博会有史以来，首次将中国商业地产作为主题的一项极具特色的会展活动。
我们希望通过搭建博览会这一平台，让来自国际和大陆内地、港澳台地区的政府部门、地产发展商、专业服务机构，在一起积极展览、展示、交流信息、促进合作与发展，我们也希望通过这一平台，能够为各位事业的发展有所帮助。
最后祝第六届中国商业地产博览会圆满成功，祝各位领导、各位来宾身体健康、事业发达、万事如意，谢谢。
【梁蓉】：谢谢姜会长的致辞。下面有请张新生主任致辞。
【张新生】：各位来宾、各位朋友大家上午好。
今天很高兴第六届中国商业地产博览会在上海召开，我在这里请允许我首先代表上海市商务委员会对大会的召开，对各位的到来表示热烈的欢迎。
商业地产伴随着商业发展不断增强，这几年我国商业发展很快，各种业态纷至沓来，对地产发展产生了极大的需求。商业的发展带动了商业地产的发展。
商业地产应该说主要是为城市商业化来服务，从城市商业发展来说有两个主题，一个是伴随着经济的增长体现城市的繁荣，另外一个是伴随消费需求的发展，体现老百姓的安居乐业。我们商业地产发展应该围绕这两个主题。这些年上海的商业发展，就是按照这么一个主题在做的，我们对全市商业布局做了规划，按照安居乐业来布局我们的商业。
我相信今天参加会议的各地领导、来宾和企业家们，会贡献你们的智慧，会提出更多好的建议，来推动全国，推动我们上海商业地产的发展，从而推动中国商业地产的发展。
再次预祝博览会取得圆满成功，也祝愿大家在上海过得愉快。如果有时间，还希望大家去看看世博会。谢谢大家！
【梁蓉】：谢谢张主任的致辞。
下面请商务部商贸服务司王德生副司长宣布博览会开幕。有请王司长。
【王德生】：我宣布第六届中国商业地产博览会，上海世博会国际信息网馆“2010中国商业地产主题日”活动正式开幕。
【梁蓉】：谢谢王司长。第六届中国商业地产博览会开幕仪式完毕。
下面进入主题大会议程，有请姜会长主持大会。
【姜明】：现在进行大会的第二项议程，请有关领导和嘉宾发表演讲。
第六届中国商业地产博览会适逢盛事，在世博会进行如火如荼的时候召开的这样一场展会。有一些代表已经迫不及待参加世博会去了，但是我们这次会议内容还是很丰富的，因为世博会的背景，同时有一个丰富的展览，大家可以深度地交流合作。今天演讲内容是很好的。
现在我们首先请国家商务部商贸服务管理司副司长王德生做讲演。题目是：我国商贸服务业的取向。大家欢迎！
【王德生】：在上海世博会顺利举办百天的喜庆之际，第六届中国商业地产博览会以商业让城市更精彩为主题隆重开幕。
其实商业与城市的关系，在世博会展览中得到了形象、生动的演绎。走进中国馆，映入眼帘的是令人惊奇的“清明上河图”，光电演艺之下，流动的是人流、商流、物流，这恰恰说明商业对于城市功能完善具有重要的作用，一定意义上，没有商业就没有城市的繁荣。那么我们商贸服务业发展状况如何？趋势怎么样？
经过60多年，特别改革开放30多年的发展，我国商贸服务业取得长足的进步，无论是行业规模、发展速度，还是组织形势创新，现代服务提升水平等方面取得了巨大的成就，有效带动了城乡繁荣、经济发展、城市功能面貌的改善，较好地满足了人民群众日益增长生活需求和产业发展增长需要，在国民中地位日益增强。
站在两个五年规划期的衔接点，我国商贸服务业将呈现出进一片蓬勃发展的趋势。
一、市场规模持续增大。
改革开放以来，我国社会消费品总额年近增长15.2%，从78年159亿，增长到09年32亿元，增长了80倍。08年突破10万亿元，09年得益于国家扩大消费增长政策，同比增长15.5%，实际上增长15.9%，创1986年以来的最高增速。今年上半年，社会消费品零售总额增长18.2%。
宏观环境有利于市场持续增长。首先是居民消费水平能力的持续增强。随着国民收入分配制度改革的深入化，居民收入，特别是农民和城市低收入群体收入将不断地提高。同时完善社会保障体系，将消除人们消费的后顾之忧，释放出可观的消费能力。
二、城市化进程加快，带来消费空间的巨大。
一方面人口向城市聚集，带来消费环境和整体水平的提升。有人预测按改革开放以来人均1.1%增长测算，约有五千万农民人口转为城市人口。另一方面城镇化将带动步伐，建筑及装璜材料、家电类产品消费，以及社会化加快。第三方面产业结构升级，将丰富市场重点。将为市场提供更加丰富的产品。大力发展第三产业，将使服务业供给能力增强。作为国家战略，保障消费的政策将持续发挥作用。包括增加教育、医疗卫生、社会保障投入、降低小排量汽车的税率，扩大消费品种等等，都会成为市场增长的重要支撑。
二、需求结构逐步升级。随着人民生活水平发展的提高，城乡结构将不断优化升级。食品、家电下乡，住房、交通、文化娱乐、教育等支出比重明显增加。随着家电下乡政策的深入实施，未来几年农村家用电器普及率将越上新的台阶。
三、居民服务业快速发展。
近年来居民服务业快速发展，服务内容、服务方式发生了巨大的变化。其中住宿、餐饮业连续19年保持两位数的增长。美容美发经营服务机构达到2300万家。家政服务业、各类企业网点达到50万家，从业人员1500多万人。服务项目拓展到20多个门类，200多个服务项目，范围覆盖生活百态。
随着收入的提高，以及家庭小型化、人口老龄化，对生活提出更高的要求。尤其关注的是老龄化社会的临近。09年度，中国老龄事业发展统计公告，60岁以上老年人达到67亿，占总人口的12.5%，九个人中就有一位老人。十二五期间老人人口突破两亿，占总人口的比例超过15%。
四、连锁经营进一步发展。
记得91年我们到新加坡去，到八佰伴，我们想照一下超市的货架，人家说是保密的，不能照。经过30多年的发展，我国连锁经营已经成为商贸主导，且最具活力的超市。
五、网络购物蓬勃发展。
随着网络普及率的不断提高，以及网上购物便捷性、安全性进一步增强，我国网络购物近年来跨越式发展。09年网购交易额2483亿元，比05年增长了12倍，相当于社会消费品零售总额的1.98%。从趋势看，网络购物会继续强劲增长，传统企业将充分发挥品牌规模优势，网上市场和实体市场进一步融合，从而提高网购交易安全水平。
六、行业技术水平稳步提升。
有关方面调查，目前我国80%以上大中型商贸服务企业不同程度采用了计算机管理，30%左右率先进入网络信息技术、现代通信技术相结合的管理系统。未来一个时期，广泛深入地应用现代信息技术，比将成为商贸服务企业降低经营成本，扩大市场销售，提高市场竞争力的重要方式。
七、绿色循环消费开始兴起。
绿色消费不仅包括倡导使用绿色食品，还包括关注环保，实现可持续消费。能够在实现资源节约和保护环境的同时，加强资源有效循环，推动绿色消费进程。餐饮生活服务行业的水电器能耗比较多，而且较多在使用一次性使用。我国目前废旧商品回收率仍然不高，除废钢铁为90%，废纸回收率35%，废玻璃只有23%。世博会中国馆有一套儿童的绘画，是在大树的枝干上建房子，这充分表达人类对绿色生态的向往。
八、多元经济主体共同发展。
目前商贸服务业成为除农业以外比重最高的行业。国有及国有控股企业占8.5%，集体企业占2.3%，外资及港澳台投资占到15.3%，私营企业占31.6%，其余为混合所有制企业。需要指出，外资商业企业所占市场份额稳步增长。大型超市业态占比近50%。09年世界知名企业在我国开店的数量快速增长。沃尔玛公司去年新开店53家，一年间店铺总量及增加44%，平均不到一周就有一家店开业。新店中只有一家在上海，其余均在二三线城市。未来一个时期我国商贸服务业的质量和水平稳步提高，多元化市场竞争局面将会进一步体现。
完善城市服务体系，推进服务便利化。06年以来商务部开展实施以便利消费进社区、便民服务进家庭为主题社区双进工程。09年100个大中城市建立服务网络中心。在19个试点省市升级改造了960家标准化菜市场，在12个试点省市回收分捡42个。
下一步将继续服务基础设施建设。
1：加快中心城市的家政服务网络中心建设，解决居民家政服务消费不便利、不放心的问题。
2：在部分试点城市建立便利餐饮网点消费。
3：积极发展经济型连锁酒店。
4：研究城市服务聚集区建设。
5、加强农村流通网络建设，促进城乡市场一体化。
商务部从05年开始推进农村市场工程。为完善农产品流通网络，09年支持198家农产品批发市场和400多家农贸市场完成升级改造。17个省市，200多项重点建设项目来开展农超对接的试点。下一步完成农产品流通体系建设，为农村流通网点持续发展提供有利的支撑。
促进网络购物发展，实现营销方式多样化。网络购物既有网络环节少，资金周转快，流通消费高，消费者购买方便的优势。为促进网络购物发展，一是将在认真贯彻落实商务部关于促进网上购物健康发展的指导意见和电子商务模式规范，网络交易服务规范标准的同时，研究制订网络购物方面的法律法规和相关行业标准。在信息管理、电子合同、交易行为、商品配送等重点环节形成相关制度。二是引导信誉好，运营规范的网络购物企业加快发展。三依托品牌优势发展网络营销，促进网上市场和实体市场的联合。此外增强知识的普及，增强消费者网络购物的参与意识和网络防范意识。
大力倡导绿色消费。
一是在中心城市营业面积一万平方米以上的零售店铺开展节能技术改造，引导零售企业使用节能电器等设备，推广节能环保产品，开展节能产品进商场活动，倡导绿色消费，引导节能绿色产品生产。
二是推进生活服务业节能减排。控制无水排放，实施垃圾分类管理。
三是完善再生资源回收体系，完善以旧换新中旧商品的机制，实现资源有效回收和利用。
四是继续实施有关扩大政策，实现效果最大化。
07年开始实施家电下乡政策，目前已经累计销售5300多万台，销售金额超过一千亿元。从08年开始实施的汽车、家电以旧换新的政策，截止7月26号回收旧家电163万台，销售金额超过了670亿元。
下一步商务部将继续实施家电下乡政策、家电以旧换新政策。家电以旧换新，在现有九个省市基础上，增加19个省市，政策推广期至少要推迟到明年底。
建立健全法规标准体系，促进行业发展规范化。
目前我国商贸服务行业有关的法律法规有拍卖法，商业管理条例等。商务部成立以来共发布了39个部门规章，发展了《餐饮业发展纲要》等四个规划，超市购物环境等行业标准265个，以及数十项促进和规范行业发展的指导意见。
下一步我们将贯彻实施好这些法规、标准、政策的同时，研究总结行业发展的新情况、新特点，抓紧制订十二五行业发展规划，进一步完善市场有关法规标准体系，促进行业规范化，持续健康发展。
谢谢大家！
【姜明】：刚才王司长非常全面论述了我们国家商贸流通发展的相关政策和各个方面的发展方式和发展方向，内容非常丰富的。其中我们感到很明显在流通业面临着两大趋势。
一个就是我们销售额的增长速度加快，我们去年面临着金融危机，在这种情况下，去年、今年零售增速是最快的，达到18%。这是一个非常可喜的。
再一个很重要的是升级，恩格尔系数支出比例在快速下降。在整个销售来讲，什么在增长呢？一些高档的消费商品在增长。增长最快的，像食品的增长整个支出在减少，但是珠宝、汽车、高档的服装，这个增长有的都是达到30%。就是这种奢侈品的增长是快的。这个说明处在一种消费升级之中。
体现在商业的设施上，这种消费快速增长体现在商业地产上，这种城市综合体。因为过去这种单纯的百货店，它无法满足这种消费。所以各地出现了这种消费“商业综合体”——购物中心。因为它是综合消费。像食品，超市就可以解决。但是超市满足不了，过去的百货店也满足不了，它有综合消费，有娱乐，有餐饮，文化消费是电影院，这个都在一起。品牌，各种品牌，品牌是对销售环境有讲究的，这体现在我们商业设施、商业网点的发展上，就是这种城市综合体，这个有它的规律在，这是一方面。
下面我们有请国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林给我们做演讲。
大家欢迎！
【王珏林】：大家上午好！
非常高兴，首先因为咱们今天是开幕式，对第六届中国商业地产博览会顺利召开表示祝贺。第二点对能参加今天的论坛，非常高兴。
商业联合会，我和姜会长实际上都是老朋友，今天给我的任务是讲“房地产调控和商业地产发展”。所以我按照这个要求主要讲两点。
第一，房地产调控政策。
为什么我们要对房地产市场进行新一轮的调控。实际上到现在应当是第三次。第一次大家都知道，就是以我们上海为重点的，当时针对长三角的，应该在03、04年左右。第二次是隔一年多以后，针对北京等多个城市。第三个就是这次。三次主要的原因，都是因为房价。
所以新一轮调控，可以说三个方面原因。
1.房价涨幅过快。
09年我们国家的房价可以说涨幅超过了所有人的预期，谁也没有想到。有的城市不止50%，有的楼盘每年就涨几次，每次涨的幅度都非常大。所以这种价格上涨，我们广大消费者是无法承受的。
不管什么价格，由于我们现在经济发展，整个发展态势比较好。物价上涨，也是一个趋势。现在我都没听说有什么价格下降的，都在上涨。现在上涨幅度比较小的，主要是政府管制的价格范围之内。示范市场的，都在上涨。就政府管制的，也在上涨调控。这个调整要经过多次的论证，要征求大家老百姓的意见。
房地产住房来讲，这个已经涨的太多了。
2.市场存在的问题过多。
现在市场中的问题，不是现在才发生的，而是自有市场以来就存在，经过十多年积累起来的。比如说我们现在存在市场囤地、囤房问题，交易不公的问题，竞争不公的问题，还有我们说的虚假问题，这个一直存在的。
这次问题由于我们的房价问题，引发对我们市场的问题的高度重视。
3.我们供求矛盾突出。
不仅我们现在市场上每个城市都存在这个问题，尤其是我们的一线城市、热点城市供求矛盾更加突出。但是这里边有供应不足的问题，确实是。随着改革开放以后，现在的就业方式、生活方式、居住方式都发生了极大的变化。但是，我们市场资源配置跟不上。再加上我们的资金，投资方向、消费方向都往这一个市场集中，必然造成了矛盾。
红色的是从08年1月份到去年09年上半年的情况，房价的情况。绿色是09年1月份到今年上半年6月份的房价，所以它们比较差别是非常显著的。
第二，这次调控的重点。
这次调控和以往不同的，大家说这次调控比前两次更严厉。因为不管从各个方面，调控手段、调控方式、调控重点和以前确实有很大的区别。因为第一次强调的是供应，以前没有提出过。以前仅仅解决市场中的问题提出，或者是抑制消费，或者限制贷款。这次提的是重点供应。
而且这个供应不仅从土地上加大供应，而且从市场本身中去增大房源、增加房源。包括我们现在培育二手房市场和租赁市场。包括整理我们现有的土地资源，及时上市。
第二方面重点要解决市场中突出的问题，就刚才我讲的，现在可以说，从国土资源部现在已经开始着手整理土地。按照规划要求，按照合同要求，按照市场要求整理土地。
第三方面另外还有市场的问题，将逐步解决有房不卖，虚假合同，中介行为，不规范行为，买卖交易不规范的行为等原则。
第三，实施差别化消费政策。以前的消费基本上是一刀切，这次是差别化。而且这个差别化在各个不同层次反映出的效果完全不一样。因为什么呢？比如说现在三套房政策，现在银监会是提出四个城市，北京、上海、杭州和深圳实施。其他城市没有要求。而“国十条”提出的也是银行根据风险情况制订，房价涨幅过快的城市可以暂停，也没有实行一刀切。而且从各个城市目前的市场情况看，在我们热点城市市场反映比较大，在二、三线城市反映的就比较小。所以现在可以说，这也是和以往不同的。
第三点调控任务实施情况。调控实施一百多天了，到底怎么判断它的效果？所以我给它定义为，一是取得阶段性效果。为什么这么说呢？取得阶段性效果呢？大家可以想象，09年的房价，尤其是下半年，楼盘是月月上涨，包括2010年今年第一季度在“国十条”没出台之前，价格还在上涨。“国十条”出台以后，到现在可以说上涨已经得到了抑制，比较平稳了。热点城市房价得到有效调控。第二点是市场中的问题，囤房、囤地、交易不规范、捂盘，各种不规范行为现在逐步在得以解决。第三点土地住房需求量在加大。第四点，保障性的住房进入到快车道。第五点房地产市场法制化管理现在开始进入研究、推进阶段。大家关心的就是物业税。
按理说一个市场它管理的最佳手段是白热化。因为我们房地产市场发展比较晚，所以法制比较滞后，所以说市场中很多问题由于缺少法制化的管理，所以显得管理能力欠缺，管理手段落后，管理政策难以落实到位。
第三点调控的任务还很艰巨。为什么这么讲？现在仅仅定义为我们是取得阶段性的成果。与“国十条”的要求差距很大。尤其是我们在政策的实施和配套方面，过于缓慢，不等于国家有了“国十条”，我们地方就不需要配套政策。因为“国十条”是总管整个市场调控的全局，各个城市情况不一样。所以到现在为止，各个城市出台政策的还非常少。
第二方面市场中存在的问题解决的也比较缓慢。尤其缺少社会监督和舆论监督作用，没有发挥出来。
所以说第三点我们市场需要解决的那些问题，以及目前大家不满意的房屋价格还没有得到解决。所以说调控的任务还很艰巨。
第四，下半年的情况。
下半年的情况应当好于上半年。因为大家所关心的，主要关心的是价格问题和销售量。从房地产四项指标来看，投资上半年还是不错的，土地也是不错的，房价广大消费者不太满意，销售量可以说明显地下降。
为什么说下半年会好于上半年呢？因为调控政策在深入地落实，大家从各部委已经看出来了，包括各个城市在加大力度，加大贯彻的力度。
第二方面，房地产企业资金也会遇到困难，因为一年不卖房，每天要向银行交钱。
第三方面，消费者观望的耐心也是有阶段性的，有限的。所以一年了，你这个价格也没有太明显的变化，对政策的预期就会发生变化，没耐心了。所以下半年整个来说，应当好于上半年。还有我们保障性住房可以在下半年大量建成了。所以说下半年会好于上半年。这是我讲的第一点。
二、商业地产。商业地产发展的新机遇。
为什么我把这个题目变成新机遇了？在08年我们参加商业地产有关会议的时候，我们从事商业地产的企业举杯高庆，我们的春天到了。因为住宅地产不景气。所以说现在又给我们商业地产发展带来了新的机遇。
1.世界经济危机给我国城市快速发展带来了机遇。
2.房地产调控为商业地产发展带来了新的机遇。
下面从这几方面简单谈一谈。
1、世界经济危机对我国经济发展的影响。
世界经济对我国经济发展影响非常之巨大。因为我国经济，按照前两年统计的情况看，我们三架马车，投资占39%，消费占38%，外贸占23%。所以我们对外贸的依赖性是非常强的。经济危机严重影响了我们的外贸经济。
看看我们外贸的情况，02年到09年外贸下滑情况。再看下一张图，这是我们三大需求对GDP的贡献，这是09年三大需求的贡献。投资占52.5%，资本形成占92.3%，净出口下降44.8%。
2、我国经济实行了战略性的调整。
从这四年情况下，发生的变化，战略进行了调整，不调整不行。而调整最突出的特点，看下一个图，大家都知道四万亿，投资成为稳定经济重要的手段。所以在外贸不景气的情况下，要保持我们国家经济稳定、就业稳定，就得采取大量的投资。
国家土地四万亿两年，地方三十多万亿。主要用在城市重大基础设施、灾后重建、保障性住房、民生要求、建筑节能、社会节能，等等。而且主要用在为城市服务。
3、调控给商业地产发展带来了新的机遇。
所以大家看出来，这两年上的投资最快的是铁路、机场、轻轨、地铁、城市基础设施和配套设施。大家前边看了，09年房地产热，尤其是住宅热，不可能不热。那就是完全是我们的投资方向、投资政策给推上去的。
发达国家为什么房地产热不起来？经济刚刚走出低谷，房地产还在低迷中徘徊，比如说像美国。我们国家为什么那么热？你想想城市基础特色配套，建设一个地铁带动多少房地产，一条线房地产。建设一个好学校，能带起来这一片房地产。不管建什么，都带动房地产。而且又对资金方面，消费方面又给房地产优惠的消费，资金是无限地贷款。能不热吗？所以热是必然的。太热了，风险太大了。不仅仅金融风险、经济风险，还会影响到我们的社会和谐和稳定。
大家都清楚，我们现在房地产调控政策，主要针对的还是住宅。对我们工业地产、商业地产涉及的比较下。所以说，这就给我们商业地产发展带来了新的机遇。
一是地方政府更加重视商业地产的发展。
可以从两点简单分析。
1.我们城市发展已经进入到了这种商业让城市更精彩的时代。现在我们城市已经，尤其是我们一些发展比较好的城市，是让我们城市更漂亮，让我们的水平更好。所以说，他就已经认识到商业地产给我们带来的这些。
2.商业已经作为我们重要的招商引资的一个方向。前一段时间我参加几次活动，都是跟我们商业地产有关系。
二是银行和企业资金开始向商业地产转移。
大家都知道，中国的房地产市场保险系数最强，在现在这个阶段。所以银行贷款大量地进入这方面。但是现在住宅过热，泡沫引发的危险银行已经足以认识到了，开始有序进行整理和调整。所以现在开始，因为它资金还得流向，包括我们的企业。
三是居民投资方向转向商业地产。
因为国家对住宅这一块管理的非常严，尤其是投资性的购房。随着法律的健全，对投资性购房这一块，可能管理越来越严格，所以这些资金一定会向商业地产转移。
四是开发企业选择开辟新的市场。
大量住宅开发企业开始进入商业地产。大家都清楚，万科现在也在搞城市综合体，原先一直不搞商业，从事住宅为主。
2、商业地产如何发展？主要针对政府提点建议。
一是科学规划、精心设计、合理布局。
现在中国的商业地产不太有序，很多因为是多的问题，因为有一部分很大量的亏损，实际上不是多少的问题，而是没有很好地科学规划，没有精心设计合理布局。也就是说，我们城市规划和我们的商业规划，没有很好地紧密协调在一起。甚至有一些商业不具备条件情况下，在这个区域刚刚开始，人口消费能力还没有，先上马。他可能有几年的亏损。
二是围绕城市定位、服务功能来配套商业。
大中小城市不同，需求能力不同，消费不同。而且商业发展方向又有区别。所以在城市中，必须合理地来研究这个方向。
三是重点区域、社区商业规划建设相协调。
我们必须要有大型商业，我们必须要有集中商业，也就是我们所说的商业街和大的商业规模。一个城市没有，现代化的城市、高水平的城市怎么展现出来？你繁荣到什么程度？无法达到。但是社区商业是直接方便于老百姓的，必须认真配套。
四是引进大型商业、推出特色商业、创造地方品牌。
因为在这儿我就不多讲了，因为这是上海，它都具备了。
最后一点对企业谈谈看法。
4、商业地产—开发企业发展之未来。
一、有实力的开发企业要进入商业地产。大部分是搞住宅的，住宅确实有它的优势，挣钱快。但是咱们提升我们的品牌价值、商业价值和开发品牌潜力，源源不够。而且品种太单一。所以有条件的企业，要进入商业地产。
二、目前是选择进入商业地产的最佳时机。这个时机是多方面的，你搞商业地产和住房地产的土地竞争不一样，远远优于住宅。
三、建设城市综合体已经成为一种趋势。
一个是建城市综合体，地方政府非常欢迎，因为有大型的商业配套。这样对企业来讲，又是住宅和商业相互呼应。我开玩笑说，我自己做一个商业，结果不做住宅，这周边不搞住宅，实际上是给别人配套，给别的住宅区配套的，替别人挣钱去了。所以你搞综合体以后，带动你的住宅价格，当然也带动别人的。而且在融资方面，也是一个短板、一个长板的问题，互补。住宅卖了以后，商业没地方处理了。我看到很多大企业都在走这条道路。
四、二、三线城市作为进入商业地产起步是优选。
因为二、三线城市商业短缺比较大，政府比较欢迎，拿地又比较容易。竞争又不是那么激烈。所以我们刚刚进入，它要求的又不是那么高，所以我们进入二、三线城市，对我们搞这方面非常有利。
就讲这么多，谢谢大家！
【姜明】：谢谢王主任精彩的演讲。
下面有请上海世博局副局长陈先进先生演讲。大家欢迎！
【陈先进】：各位来宾、女士们、先生们大家上午好。
今天非常高兴能够有这个机会参加商业地产的博览会，这是我第一次参加，因为我接触商业房地产比较少，所以对这个行业不太熟悉。主办单位让我讲一讲在世博会上关于国家营销的问题，对于我们整个做商业房地产企业也许会有一些启发。
所以今天我想在会上，跟大家一起探讨一下世博会上国家营销的问题。
世博会到今天已经是105天了。前天晚上6点大概是3900万观众。我估计不是今天就是明天，就会突破四千万的观众。这两天天非常热，上海不太有这样热的天气，39度、40度。但是我也很感动，每天观众的人数还是在35万以上，非常不容易。
各位16号也要参观世博会，好像也是在高温的时候，要做一些准备，要做好防暑降温的措施。在馆内参观没问题，都有空调。关键是在露天的时候，可能就比较热了。另外在排队的时候，时间会比较长，个别场馆排队时间比较长。所以我建议大家不要排一些时间比较长的馆，建议排短一些的，另外晚一些入院比较好，像我们晚上排队时间就比较短一些。
世博会是即北京奥运会之后又一个盛会，是世界了解中国，也是中国了解世界一个重要的契机。在世博会这个平台上，参与的各个国家都有机会在经济、文化、科技等各个方面进行互相的交流。所以我们说，世博会已经成为了世界各个国家在21世纪头十年对外交往一张重要的名片，同样也是推动国家营销的重要加速器。
我分成两个部分讲。
一、把握世博机遇，从战略高度认识国家营销的重要性。
什么是国家营销？我个人理解，以政府为主导，以各国政府和公众为营销对象，以大众传媒和国际交流为主要手段，以重大的活动和事件为载体和契机，充分展示和塑造国家良好形象的活动。
这个是我个人理解，对国家营销做的定义。
进入21世纪以来，随着全球竞争的加剧，树立国家品牌形象，成为世界范围内国家之间竞争的重要手段。因为卓越良好的国家形象，对内可以提升全社会的向心力和凝聚力，提高广大国民对国家的归属感和自豪感，使全国人民能够同舟共济，以主人公的态度关注国家的发展，对外可以提高国家的知名度、美誉度，改善投资环境，增加国家的吸引力。
所以我们说要在分析国家内部和外部环境基础上，根据本身在全球政治、经济、文化架构体系中的定位，评估国家在全球竞争中的优势和劣势，以及机遇和挑战，巧妙合理地把一个国家政治、经济、文化、自然、环境等诸多因素整合，形成一个综合性的产品进行营销，建立起一个优秀的国家品牌形象，这对于提高国家的核心竞争力是至关重要的。
国家营销和产品营销是有很大的区别，因为国家不是一个很单纯的产品，它是一个整体的，刚才说了，是政治、经济、文化、生活、自然环境的一个综合。所以国家营销必须讲究推介的策略，就是要通过各种有效的手段，向潜在的消费者来传递信息，换取他们的需求。
这里大家可以看，我们国家营销分为五个方面。
第一是外交营销，第二是经济技术营销，第三是文化营销，第四是互动营销，第五是企业营销。
营销策略，我们大致分一下，分这15个方面。比如讲国家领导人的互访，外交使领馆的交流，该国注重商业品牌的推广，传奇性的人物和故事，教育留学，文化艺术作品，旅游，国际组织的落户，传统的习俗和节庆，货币和邮票，国际性的体育比赛等等。我归纳一下，从这些方面作为国家营销推介的策略。
人们常常在说的，美国销售梦想、英国销售创意、法国销售时尚、德国销售品质、意大利销售设计、印度销售软件，等等。世界现在已经成为一个大卖场，一个个国家在全球各个角落彼此吆喝、叫卖。
我们现在看世博会上，我举几个例子，看看这些国家在世博会上怎么做国家营销的。
首先我请大家看一分钟的一个短片，大家看一下，这是美国馆的一个电视片，大家看一下，参观过的美国馆的大致可以知道。
（播放美国馆宣传短片）
好，这是美国馆一个很典型国家营销的例子。开始由国务卿开头，最后由总统结尾，它主要讲美国的价值观、多元化、怎么做可持续发展。这是非常直截了当国家营销的一个例子。
第二我们来看一下日本馆在世博会上怎么做他经济、技术营销的。大家看过日本馆的各位可能知道的，日本馆墙表皮采用的是高度透明发电膜，在发电的同时，也能最大程度上透光，它展馆弧形的表面有三个凹进去的孔和一个凸出的地方，可以储存雨水，这两项技术都是第一次大面积使用。另外我们在日本馆内，可以领略到世界机器人最高水平。一个是家庭看护，一个是拉小提琴的，他们手脚部分非常的灵活，应用自如。
大家回忆一下日本馆的主题：心之和，技之和。在这个日本馆里，你们参观过以后，就可以看到日本显示的是它的技术。
我们看德国怎么做互动营销的？德国馆最后一个馆有一个叫做“动力资源厅”，里边就是一个金属球。直径3米，重1.2吨，外边有40万个发光的二极管，观众排的一层又一层，观众开始呼叫、拍手，观众声音越响，球开始摇动，声音越响摇动的越大。这个是和大量的观众进行互动营销的载体。去过德国馆的，对这个展项记忆犹新，它不完全通过声音，还有其他的控制装置，但是他说是通过声音。这是一个非常好的互动营销的例子，受到所有参观者的追捧。
最后举西班牙的例子，他们也是做足了文章，他主要是做文化营销。西班牙文化特征是浪漫、激情、洒脱、无所拘束。先看西班牙馆的外形，它是用山东的藤条来做的，是从山东拿来的，都是山东的藤条。它颠覆传统建筑外形的理念，非常有动感，被称为是跳舞姑娘的群摆。
另外一进西班牙馆，他马上把跳舞的表演给大家展示。到最后有一个硕大的娃娃，给他穿上中国的布兜，戴上了中国的帽子，很有中国特色。另外有四个大区分别展示了它的四种文化。
所以这些文化营销的卓越点，是把西班牙人民热情、好客、悠久的文化、充分浪漫想象的特点表现的淋漓尽致。世博会上大家都可以看到。
我这里只举四个国家，实际上每一个国家都有自己非常好的营销方式，都在利用自己国家的特点做足国家的特色，这对我们国家营销是非常有帮助的。
二、整合资源、主动出击、形势创新、打好世博营销的“组合拳”。
这里我主要讲一下，我们是怎么做国家营销的。首先我要说一下，去年年底商务部在CNN等国际主流媒体上，首次投放以中国制造为主题的国家形象广告。这是一次非常成功的国家营销的案例，也赢得了舆论一致好评。这组形象广告并非简单、直白进行自我推销，而是对中国制造及其他经济体的官员进行生动的阐述，表达方式巧妙，主题突出，彰显了中国的力量，也进一步提升了国家的形象。
如果说2008年北京奥运会和2010年世博会是中国自我营销重大机遇，我们也可以说北京奥运会以其无与伦比的成功完成了国家营销的历史使命，上海世博会也正在成为展示中国国家形象，塑造国家品牌的闪亮舞台。
我们这次做国家营销，我们简单跟各位介绍一下，我们主要从这几个方面。
（一）制订中国2010年上海世博会沟通推介计划。
在我们计划中间有这么一段描述：在重点推介世博会和上海世博会的同时，展示中国在经济、文化和科技等领域的成就，展现中国的国家形象。
说明我们在一开始的时候，就把世博会能展示中国的国家形象，给它紧密地联系在一起。
（二）加强推介、力促参展，参展方创纪录，凸现国家品牌吸引力。
我们主动出击，向世界介绍中国，介绍上海。特别是在招展的时候，各个国家要来参展，他也要进行评估的，对他的国家到底带来什么利益。就像我们举办展览会，参展商要评估的，我参加展览会到底有什么回报。国家参展也是这样，我们推销的时候，要强调世博会和国际组织之间的关联性，突出和谐发展、共赢、共融的国际理念。你们支持我们，到上海参加世博会，确实支持中国，但是同时我们是共生、共赢的关系，你们通过这么大的舞台，吸引这么多的观众，来展示自己的国家形象。
最终我们吸引里246个国家和国际组织的参展，创下了世博会参展方数量的新纪录。特别是我们在这次联合国成员国190多嘛，我们现在算了一下，就是三个国家没参加，一个是欧洲的圣马力诺，这个非常小。另外非洲两个国家，圣多美和普利西比，大家都没注意有这个名字，这两个是没建交的。其他都来参加了。这本身就是国家品牌营销的成功。
（三）锁钉目标，主动出击，在世博会目标市场和重点国家加强推介和营销。
这次我们也做了计划，哪些是上海世博会重要、主要的推介市场，我们确定日本、韩国、美国、加拿大、东南亚、英国、法国、德国等成为我们主要的目标市场，举办丰富多彩的推介活动。我们在东京怎么做，我们在美国怎么做，我们都不详细说了。
（四）携手主流媒体，开展形式多样的合作，进一步放大推介效应。
我们在英国金融时报，意大利24小时日报等等主流媒体都开辟了专刊，利用国际广播电视台、国际电视台等外语平台，全方位介绍世博，介绍中国。我们还策划了全球世博卫星双向传送，和日本、韩国、新加坡等城市围绕世博主题展开对话，充分展示中国的形象。另外我们也抓住一些重大的时间节点推广活动。比如说开幕式倒计时一千天、一周年等等，吸引了CNN、时代周刊、新闻周刊、日本经济周刊等，来关注中国、来关注上海的世博会。这个是通过和媒体的共同协作。
（五）创新形势，整合资源，全力办好世博会重大活动。
三个重要活动，第一个开幕式，第二中国国家馆日，第三个闭幕式，三个已经完成两个了。开幕式是非常重要的。这次开幕式六位政治局常委，20位外国国家首脑，7000多名中外来宾参加，规格高、嘉宾多、内容精彩。
这里我再请大家，如果大家愿意的话，再看三分钟的短片，回顾一下我们开幕式怎么安排、怎么策划的。
（播放短片）
世博会整个开幕式应该说还是非常成功的，对提升世博会的影响力，提升中国品牌的形象还是起到很大的作用，也受到总书记高度的评价，社会各界和国际舆论也给予一致的靠评，这是我们的开幕式。
（六）把握基调，防止泛政治化倾向，强调中国举办世博会的普世价值和意义。
采取多元手段推介世博，展示中国，突出反映中国举办世博会对世界各国的共同价值和意义。始终强调世博会是一个全人类欢聚的盛会，中国正以宽广的胸怀、平和的心态、谦虚的态度与世界交流。
（七）未雨绸缪，预案充分，妥善处理可能由世博引发的舆论危机。
这个在世博会上也是做的非常好的。刚开始的时候，我们在运营管理上有很多不完善的地方，当时确实有很多的舆论，特别是外国的舆论，外国舆论和我们的价值观不一样，非负面不新闻，一定有负面的东西报道。对我们世博会提出了许多批评，我们都以谦虚的态度表示，只要对，我们都接受。最近一段时间，海外舆论都从批评转向赞扬。我看到一篇英国的报道，对园区运行的效率做了评价，从来没见到过，这么大的活动运行效率这么高。比如说明天下雨了，今天晚上所有的遮雨棚都建起来了，围栏都建好。所以我们发现这个问题，就马上进行处理，这也得到海外舆论高度的评价。
美国管理大师科普乐说过：国家营销的价值就是尊重历史，勇于创新，敢于开拓，同时要有包容的心胸。
媒体上有一篇报道：开放的中国本身就是一块巨大的磁铁，上海世博会就像一张巨大的名片，让很多的外国人对中国有很大新的认识。这并不是个案，很多媒体都表达了此类观点。世博会成为中国的符号，将中国和世博会紧密联系起来，所以我们要设立符合更高的营销模式，使中国成为世界上最有魅力的大国之一。
我今天对世博会国家营销这个问题进行了发言，谢谢大家！
【姜明】：谢谢陈局长，将世博会的精华，在这里向我们展示和做了介绍，特别是国家营销的理论，这个是有新意的，作为一个城市来讲，也有城市的营销，很精彩。
今天上午三位领导和专家做了精彩、内容丰富的演讲，商务部王司长为我们介绍了流通业的形式、政策和发展，使我们感到消费升级是商业地产发展的最大动力。王主任对商业地产从一个专业的角度进行了阐述，使我们感到商业地产是在各个方面都在大力支持，各个方面也都是受益的。从政府来讲，地方政府要发展商业，商业让城市更精彩，还要营销城市，地方政府要再支持综合体，商业地产。企业来讲呢，因为企业要扩大规模，现在企业的竞争取胜，不能通过提高价格，只能扩大规模，扩大规模企业才能获得受益，这是企业的需求。
再一个从地产商来讲，现在住宅地产，国家的调控，国务院的调控也很明确，是防止过快增长，不是价格下降。前一段中国人民银行搞测试，因为银行是企业，他可以从企业的风险评估角度去搞测试。假如说价格降了60%，那银行怎么样。作为政府来说，作为国务院来说，我们从来没这样说，这样一说的话，买了房子了人降了60%的损失，这个谁摊呢？政府是很明确的，不要过快的上涨，这个非常明确。
因为现在住宅地产国家政策还在支持，应该这样说。因为你买第一套房、第二套房，国家是有信贷支持的，国家政策有力度。商业地产现在的政策，应该说国家没有鼓励，也不限制，它的发展就是一种市场需求，真正后续政策，因为现在地产企业抓住机遇，因为真正的政策支持，摆在那里还没有出台。现在搞商业地产通过银行贷款，银行贷款这个利息是很长的，要偿还银行利息要很长的时间。
但是现在问题摆在这儿呢，比如说REITs房地产信贷基金要推迟，再一个房地产企业的上市，这些政策都缓慢。本来说是要出台，现在延缓了。但是放在那里，迟早要出台。到那个时候，对地产的支持，就是国家政策的支持。现在我们整个来评价的话，政策是不鼓励，也不限制。所以它现在是一种市场需求。
我们商业地产博览会有宏观的这些方面，也有微观的企业的互动。
下面就请我们的代表参观我们的第六届中国商业地产博览会，做进一步的交流。下面请大家去参观。谢谢大家！
中国商业地产发展论坛
时间：2010年8月13日
地点：上海光大国际大酒店
主题：第六届中国商业地产博览会
????????? 中国商业地产发展论坛
????????? 城市化浪潮下商业地产发展的新格局
【郭增利】：尊敬的各位来宾，今天下午的商业地产论坛开始了。
今天商业地产发展论坛主题确定为“城市化浪潮下商业地产发展的新格局”。今天大会确定这个主题，恰恰也是作为主持人的我想表达的意思，中国的城市改革开放三十年，从二百多个城市发展到六百多个城市，而且未来二十年还会有高速成长时期，意味着许多新城市需要建设，一些老城市需要改造。我想未来相当长一段时间，中国房地产还会有非常好的发展前景，特别是中国各方面融资创新的举措出现以后，实际上有很多的开发商在贷款不行，其他多种方式约束之下也有很多的尝试，也有很多的项目，包括很多品牌地产商的项目，包括华润等等，在全国各地发展是比较快的。包括郑总那边，大宁国际也是非常优秀的项目。大宁国际短短两年时间后，金桥广场也落成了。
中国房地产有这样一个好的背景，需要从业者能够更好地进行深度交流，把大家的经验集合在一起，推动这个行业的发展。
今天我们非常高兴多家来自不同领域的专家，跟大家探讨中国当前阶段房地产发展一些新的考虑，也去分析一下中国房地产发展新格局。
今天下午咱们分成两大部分，第一部分是主题演讲，大概有五位嘉宾围绕五个方面的问题进行分析，最后还会有一个商业项目的品牌建设，以及品牌效应积聚这样的对话讨论。
我们首先邀请第一位演讲嘉宾，杨詠诗小姐，她来自雅仕铂（亚洲）有限公司。她演讲的题目是：商业地产如何在同城化和差异化之间寻找平衡。
有请！
【杨詠诗】：各位大家好，我的名字叫杨詠诗，今天我跟大家分享一下：商业地产如何在同城化和差异化之间寻求平衡。
首先我们要了解一下什么是同城化。同城化是一个城市与一个或者是几个城市地域比较相近，在经济和社会发展等等各方面的客观上面存在一些局部可以发展成为一体的一个发展的条件。通过城市之间互相融合，使得城市之间的发展、建设和管理上面形成高度的协调和区域的一些功能。让人共享城市化发展所带来的成果。发展的趋势或者发展的形态我们叫做同城化。
同城化其实也是必然的发展趋势。我们看一下同城化的目的。通过提高城市化的水平和城市发展的质量，以完善城市功能和良好的生态环境，不断满足人民群众日益增长的物质文化需求，能够给人民群众带来看得见、摸得着、听得到的发展成果，最终让经济区域内不同城市的居民、市民都享受到同样的待遇。
同城化发展的理念提出和同城化建设的一个兴起，体现了以人为本的科学发展的观念和构成和谐社会的战略思想，也是改革开放以来政府部门偏重研究经济政策向重视研究公共政策，并在思想观念和行政方式上边一个重大的改变。
所以其实从先生产后生活，先工业化后城市化传统的发展反向思维的必然结果。使得现在城市化生活水平和质量，不但可以提高，而且可以跟上社会经济发展。可以说是近距离的接触。
我们看一下当今世界上经济发展的趋势，这是比较明显的，突破行政区域空间范围的城市群。其中包括了现在目前我们所在的长江三角洲地区内的六大城市带，还有国际公认同城化建设比较好的，包括伦敦都市圈和纽约都市圈，等等发展成一体化的，在不同的阶段都证明了，或者是表明了同城化的发展圈是经济发展的一个基本的规律。
我们可以比较一下国际上几个都市经济圈大概的情况。
纽约都市圈是世界上产业分布最完善、最有序的大都市圈，北美五大湖都市圈是产业升级和可持续发展能力最强的，重建能力最强的。伦敦都市圈是创意产业，我们在上海也看到很多创意产业区域经济的发展。另外巴黎都市圈是依靠规划比较梳离城市人口压力，合理使用土地，提高城市生活的质量，均衡它们的一个发展。
日本的东京都市圈，大概可能会比较熟悉，因为日本比较靠近中国。交通港口一体化是它最明显的发展情况。
所以我们在探索商业地产在同城化的进程中间，如何面对新型的城市化发展道路，共建和谐社会，加强区域的合作，实现跨越式的发展，互利共融，而避免恶性竞争的一个重要意义。
中国商业地产在飞速发展的同时，很多开发商全力追求融资率，全力去力邀奢侈品牌。目前一些项目在前期的时候，它的定位规划都欠缺考虑，照搬、抄袭，入户品牌严重重复，经营管理不慎等等的问题，导致后期空置率高，商品经营价值不高，缺乏它们自己的特色，造成整个商圈功能的重复，使得经济竞争恶性化，结果就成就了越来越多不想长期不持有都不行的商业地产局面。
参与化的市场地位，会不会是商业地产突围的一个关键呢。一些城市中心地区商场扎堆，确实带来商家切身肉搏、恶心竞争、商场销售额下降，还有零售商撤市的一些后果。
同时我们也会发现，有一些开发商，他们会把衰落的地产，做成产权式商铺的模式。其实这样会比较容易引起经营的混乱，进而会带来危机重要的因素。产权式商铺的后果是，开发商无法控制科学的业态配比，无权对商户进行统一的经营管理，进而使得整个商铺发展失去了控制，有可能会导致很多卖场经营混乱，经营恶化，更不利于商业氛围的培育。
差异化的定位谋求突围。随着竞争的加剧，商业地产商机和危机并存，差异化的定位已经成为趋利避害的法宝。差异化定位是非常正确的，这样让经营者有信心有广阔经营的空间。
这是目前在中国各大城市、各大类型零售商业进入扩张的高峰，十几家新的商场，现在也因为世博的关系，也陆陆续续会开张，也会开始去建设。其中又以购物中心类型居多。
尽管作为市场需求边缘化的产物，购物中心正日益成为新商业地产项目的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方共同的认可。但短时间内，需求放量无疑是为本来已经供大于求的一个局面带来更多不确定的一些因素。
秋季促销向来如同战场高地、兵家必争，这也是众多商家密集亮相的原因。而受环境的消费习惯的限制，二线城市的商业业态向来比较单一，缺乏新意。
实际上购物中心的模式之所以在这几年在商业物业发展中获得大家的认可，并不是没有理由。首先在购物中心模式上面，基本上不涉及统一收银，营业员管理、培训等等复杂的一些环节，对于管理深度还有广度要求相对不高，因而易被业主方推行。其次与百货公司敞开式销售相比，购物中心能为驻户提供更大的面积，更独立的经营空间，使商家能有更好经营，靠自己的品牌、个性的一些氛围，促进形象、价值的提升。
最重要的是，随着收入的提高，文化素质的提升，人们的需求越来越向感性的方向发展。所以购物中心能持续实现购物、休闲、聚会等等系列的活动，可一站式满足人们多元化的需求，创造愉悦的购物经验。
但是我们要思考的是，都是一站式的时候，品牌有很多雷同。消费者为什么要在您的购物中心消费呢？
商业地产一贯属于房地产开发中间难度最高的课题。不少开发商在开发商业地产的时候，盲目追求高定位，由此开发出来的商场租金往往较高，由此导致商户店内商品价格也需要较高，从而影响到它的销量。商铺的利润下滑，而商铺徘徊不前，直接会导致物业门前冷落。重视物业所属的商圈及相应城市规划定位明晰，才有可能寻求出路，利得真金。
任何一个商业物业都不可避免处于一个很大的生活圈内。无论是购物，还是餐饮、休闲、娱乐等功能，都是一个大的生态圈。只有业态相生，而不是相克，整体的功能分区和规划布局都能互相支持、配套、补充，才有可能使得整个物业生态良性发展。
以北京的新天地为例。因为有很多的外职员工住在东方广场，新天地特地引进了高档的幼儿园和外资的口腔诊所，这对本身的商场、办公楼楼群体量超大，高于国贸的两倍，东方新天地商业营运提升餐饮营业比率达到27%。这些特色调整过以后，得到市场很大的认可。
对于一个成熟的商业地产而言，今后的发展趋势将必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上，完备特色的结合体。除必备生活形态、业态，以解决人流和提升品质的主力店——电影院、溜冰场等以外，其他必然是经过高租金选择的商业形态，高毛利率商品、流行品，以及一些高档次，高品位和专业性、个性化很强的商业业态，将会是这一部分形态的首选。差异化的特色业态是商业地产成功之道。
同城化的前提下，精彩的商业地产以差异化决定它的出路。
我们最近也可以发现，有很多在商场的项目也陆陆续续也有一些同品牌，但是在不同城市经营的比较不错的。譬如说经营购物中心，瑞安的新天地、万达购物广场、新世纪百货，当然有一些是购物中心的形式，有一些是百货公司的形式，崇邦也有不同的形态，他们会考虑到不同城市，会有不同商业的情况。
所以我们在做平衡的时候，可能就要考虑到不同城市打造具体的商业品牌，应该怎么样避开，毕竟现在交通是很发达的时候，会不会自己的品牌也引起自我的竞争。
我们可以看一下新生的一个案例，这个是K11。K11是香港新世纪他们另外创立的一个新的品牌。这个是另类的传说。商业地产差异化一个新的策略。K11是新世纪集团现在在考虑是用78亿元开七家K11，未来五年到七年的投资，总体面积是七家左右，大概是100万平方米左右，去年12月份在香港尖沙嘴开了第一家。这个购物中心不同于其他的情况是，多了一种艺术的感觉，引起了一些业界的轰动，它是融合了艺术馆和购物商场的功能，通常它的选址都会坐落于城市的核心地带。
我们可以看一下除了百货跟商场量越来越多的情况，往往出现一个问题是过于单一化或者是雷同化的问题。所以脱颖而出是有必要的，别具一格的特色是怎么营造出来的，所以他们中间会有一个展览的空间是放一些艺术品。他们第一家国内开在武汉，第二家开在上海。未来计划是武汉、上海、北京、广州、成都、天津，还有沈阳。他们叫做是多元化文化生活区。就等于是都市农庄感觉，提倡环保、节能。
因为K11不单单是一个商场，它更将文化、艺术相结合，有助于新世纪集团内部零售企业发展互补、互助的一个效果。同时作为持有型的物业，未来租金收入占集团所有持有物业收入占大大概30%到40%，这是他们内部的预计。
商业地产不仅仅是地产，更是带动不同产业GDP。今年年初世界奢侈品协会宣布，中国人买了全世界超过1/4的奢侈品，成为全球第二大奢侈品消费国。2009年全国奢侈品市场微弱，但是中国消费者对于奢侈品需求情绪却意识上涨。
据世界奢侈品协会统计，截止到2009年的12月份，中国奢侈品消费总额达到94亿美元，全球占比27.5%。而五年前中国奢侈品消费总额仅为20亿美元。未来20年中国奢侈品市场消费达到世界顶风。
但中国人均GDP只有三千美元，而日本却是40000美元左右。其中财富集聚和分配的方式就显得别具中国特色。
总结，在中国目前作为世界其中一个比较大的经济体系，经济正在极速发展，是房地产发展难得机遇，在各大城市高速公交系统的相继建成，加速形成城市经济圈，同城化的发展，唯有精彩和精准的商业地产以差异化作为它的发展出路。
谢谢大家！
【郭增利】：谢谢杨小姐做的“同城化、差异化平衡”的演讲。杨小姐确定这个主题，对于商业地产是非常非常关键的。我想在寻找同城化和差异化之间有很多事情可以做的。但是不要为了差异化而差异化，还要考虑同城的消费习惯、消费特征，如果全部都做成是引领型的，可能适应当地的消费能力、消费特点来说，还是有挑战的。
下面有请东方伟业（中国）投资控股有限公司董事执行总裁穆健玮。他演讲的题目是：多元资本融合下商业项目运营探析。
【穆健玮】：非常感谢组委会给我这个机会向大家介绍一下东方伟业对于商业地产的思考，更多是实践项目中的思考。当然做项目的同时，我们也要看到环境，看到发展的变化。
我今天演讲的题目是多元资本融合下商业地产项目运营探析。
大家可能看到，昨天有一个消息，消费指数CPI增长了多少。目前来讲的话，实际上我们用经济学方面的俗语：人民币升值压力太大，整个投资发育应该讲还是比较不成熟的。但是国家在进行调控力度，特别是在房地产这个领域，是不会放松的。
但是多元化投资的情况下，更多地去满足社会需求的情况下，实际上我们从心里上，特别我们做商业地产的人，要改变一个心态。报纸说炒作房地产什么什么趋势、信息，过去做大盘，做住宅、做大盘的时候，那种积极是很关键的。但是商业地产，我觉得还是实实在在土地的利用和实实在在的项目，来满足社会发展需求，这是根本。
在这种情况下，我们为了满足内需，我们实际上整个国家的问题，是内需的不足。国家放了四个亿，目的是为了促进内需，把过去单一产业导向转过来。我们现在在这种情况下，我们商业地产登上了历史的舞台，它起到了一个满足社会需求。
社会需求主要包括两部分：
一个是投资需求。钱往哪里花，社会资金流动性很大，很多钱，老百姓有钱了，机构有钱了，钱不能放在银行里，赶快把它投资掉，这就是投资需求。
二是社会消费需求。我们整个城市，我们居民需要更多更好的购物形式。除了大卖场满足基本消费以外，还有二、三线城市发展给了我们巨大的空间。
我们看到这样一个拐点，在大盘转的时候，那个时候我们想政府是为了积聚土地的红利来提高GDP。但是政府严控的情况下，突然一天我们发现，政府的水平了得，我们政府这些区长，这些局长水平很高。因为他们也在学习，也在成长，因为他们的政绩跟土地利用是挂钩的。
由地方政府土地GDP，转向政府委托市场管理。在设计商业领域的情况下，不一定是谁有钱谁打到这块地。可能跟政府讲这个道理，你会拿到一个比较好的地价发展商业地产，政府也在种种方面支持我们有效地发展商业地产项目，而不是盲目开发。
同时商业地产在资本市场上怎么发现的？在高度市场化这种多元投资推动下，商业地产有一个很好的投资结构。
一方面它可以通过配套的销售，在现货市场上进行产品的变现。
另一方面我们知道有一个非常好的期货效益，我们持有性，物业的租金。在这些运作方面把控得好的话，我想这真是一个金饭碗。
也就是说随着商业地产的存量，我们赢来更高的市场竞争。
我们看一下美国和中国集中度的比较，看一下我们的空间有多大。我们看到美国沃尔玛设施有四千多家，在我们中国才多少呢，一下狼来了。我记得2000年我们就叫狼来了，现在才二百多家，我们差距还非常远。在大的企业，还有国内几个主要房地产企业相比，它行业集中度，或者是企业自身的这么一个规模程度，是远远高于我们排在前头的万科、东海这样的企业，不是一点点，是十倍、二十倍高于我们的集中度。也就是说我们在座有识之士要看到这个趋势，商业地产真正的运作，是向更高的集中度来发展。
同时我们要看到城市自身，还有资本市场这种规律性的东西，不是以我们哪个人主观意识为转移，我们一口也吃不上一个胖子。但是商业地产自身的规律，和它经营的特性，决定它有比较高的一个符合增长。
我们再看美国纽约的曼哈顿，二十年前他持有的比率可能在20%，现在达到了80%。中国的现实相当于什么程度呢？实际上大国也去过，真正的产业和集中度来讲，我们仅仅相当于美国70年代末，还不到的样子，我自己感觉。
所以讲商业地产，最终来讲还是资本集中度相对较高的行业。像东京银座等等，这些集中商业中心出现，它也有它自己的特点。我们土地使用是50年，但是我们一个沃尔玛进来就是20年，持续经营。商业地产做的好，它可以不断得到增长的促进。
我就想从这个多元化投资讲，为什么说目前在投资需求下边有这么多资本开始转向商业地产。商业地产讲起来复杂了，但是有多种渠道退出。一个是现货退出。通过城市综合体的配套，过去简单做一个沃尔玛，现在我们第四代产品比重里边，沃尔玛只是在我整个业态组合里边，只是非常小的比例，只占到5%到10%的比重。但是并不妨碍它自身的功能和我新产品的配套。通过写字楼产品的出售，通过一系列产品的出售，在现有土地利用上，把风险规避了。
你已经挣钱了，剩下的物业部分基本上是我们白挣的。租金部分，每年贡献一千到两千万资金，那是我白挣的。我拿它干什么？进入到资本市场上的退出，实际上我在做期货。
中国房地产大家都知道，是以债权投资的市场。这一点大家也看到，在利用外资方面比重相对比较高。企业自筹资金只占到3%、2%左右。我们金融多元化，投资的结构极不完善，非常单一。但是这个进程在加快。
我们就看到，有一种趋势，我们的股权投资市场正在迅速发展。我们在想，哪些人有钱，你不是说流动性强嘛。政府有钱，个人有钱，正在通过金融、非金融的机构，把政府的钱，个人的钱综合起来投向更需要的地方。我们企业就是要做出像样的产品，符合政府的规划，才可能得到这些资金的认可，在资本市场上得到投资人的认可。
我们从过去个人投资，转向社会投资，社会投资将在商业地产的投资中占据主导的力量。这是我刚才讲的，所谓房地产的集中度，它是集全民之力建设我们的国家，建设我们的资本市场。这是国家经济发展到一定的程度所走的必然趋势。
资金短缺部门是不被社会认可的，有一定持有现金流的企业，未来会成为主流。我们不能说天天叫着国家给我什么政策，实际上是相互的。国家就算给了你政策，我们二级市场上市了，那你有没有这个物业占到市场保有量里去。非常希望主动引进投资人，就是给我钱让我干什么，信任，首先先把物业做出来，3、5年之内你就有机会在二级市场上进行资本市场的推出。不用像以前天天卖商铺。但是我们现在还是在卖商铺，因为我们国家市场还不成熟。但是我们一定要持有一定的物业，你等着发财吧。
过去推动企业上市，只是一个传统业务。在新的时代我们要推动我们的资产上市，手上有资产的企业，我们也可以去接触。我们要养出更多的“猪娃娃”，把它推向资本市场。
从发展的空间来讲，我们看到今后有这么一种趋势，也就是在我们这一代人，我们这一代人非常幸福，文化大革命的时候，大人天天在斗争，我们在睡觉，欢乐。给了我们很多的时间，觉得好玩。改革开放以后，我们赶上了做事业这么一个好机会，国家培养我们，然后让我们来做事业，感到还年轻。
今天我们身处在2010年的时候，像刚刚度过一个发展期，过去的十年、五年，这也是中国商业地产发展论坛告诉我们，该迎来未来五年大发展的时期。中国的土地政策，造成城市土地利用率更高，多样化资本的介入，这时候需要我们一些战略的组合，我们把个人资本和社会资本进行多元的组合，真正能够决定我们命运的，不在于我们有多强，而在于我们能不能满足需求、发现需求、创造需求。
最终我们和在座的一起实现我们的资产包，来进行接轨、上市。在未来大规模资产交易中发财，满足社会需求。
有一点很清楚，现在我国是在基础建设，未来商业地产投资是集中到居民的投资。一个普通老百姓，他持有瑞士的股票，他可能是街上卖菜的老太太，可能是上海正大广场的股东，不妨碍她继续卖菜，可能是一万块钱的一股，这是未来发展的趋势。
世界五百强我们做订单生产是最早的，现在实际上已经不是一个火柴盒，是做综合体。我们依托于商业零售巨头的长期持有，目的是长期经营，通过这种模式进行吸引国际资本，用这个资本进行新的投资。
同时我们说靠一家企业是不可能做好的，我们也是在发展之中，我们有股权投资基金，通过公司形式，也有通过有限合伙形式，只要你有钱，你认同我这个模式，认同我运营的能力，把钱拿过来，什么形式都让你发财。更多以逐步吸引外资这种。但是在不同的阶段，不同的资金性质，它起的性质不一样。有的是短期的，有的是长期的。有的是开发环节，有的是持有环境，都有一个简单的退出机制和风险机制，这个靠我们大家在自己周边去逐步去搭建自己的投资结构。唯一的一点就是抓住股权投资迅速发展的机会做大做强。
这是我们风险机制规避的做法，我们保障平衡点。在我们的项目上，基本上没有银行贷款，即使有银行贷款都是少量的周转。一个房地产项目安全，在发展多元化投资的情况下，要减少借贷。你股权投资比例达到80%，你债权投资达到20%，你这个项目做起来就非常安全，就不会产生一些错误的判断。如果你没有这个能力，找一个有能力的人，不要自己硬撑。跟过去不一样，90年代，我们也做过开发，身上六百块钱，我就敢贷六千万，还有人敢贷给我们。现在不一样了，商业地产的风险太大了。一个是我们产品的定位、策划要做到精细，更多是你的资本运作，你的风险意识。
昨天我们一个项目在做敏感风险分析，要细化到后边这个时候，这个房价是一万五还是一万五千一，这个时候是谁到这个地方利用，来形成消费，它的消费群是什么，消费群细化到什么特征，这个计划做好以后，回报率是很高的。
我们简单讲这些，经过发展，1996到2000年我们在做火柴卖火柴。打个比方，以前的卖场很艰难，在一个城市里没有规划，一个小火柴盒。现在政府不需要在一块土地上做简单的火柴盒，他还是要求我们做成城市综合体。我们国家的情况和美国不一样，美国有的是土地，做一个火柴盒就可以了。过去沃尔玛很强势，我就这么干，现在不一样了，觉得中国人太厉害了。
谢谢！
【郭增利】：穆总刚才把东方伟业详细地阐述了一下，他的议题比较深比较专业，台下可以和穆总进行讨论。
今天大会的主题是：城市化浪潮下商业地产发展的新格局。我看了这么多项目以后，对大宁国际模型情有独钟。大宁这边几个项目，给我的感觉，无论是旧城的改造，闸北就是典型的项目，还是未来的新城开发，都是通过自己的模式形成完善的一个区域功能配套，包括商务。所以我觉得它的生存能力是非常强的。
今天非常高兴请到崇邦集团总裁郑秉泽先生。有请郑总。
【郑秉泽】：大家下午好。
非常感谢主办机构的邀请，今天有机会跟大家在这里交流交流。因为只有20分钟的时间，大题目讲不清楚，肯定也讲不来。我就想了一个小题目，拿我们一个新的项目，在浦东新区的金桥国际下边的写字楼，把这个案例跟大家交流交流。
为什么选这个项目呢，一个原因就是它新，在去年的年底才成立。还有这个项目它也有一点特殊性，等一下我会详细地介绍。今天的题目是：商业城市综合题案例交流——金桥国际商业广场。
一直以来很多朋友问我说：大宁去过了，金桥去过了，这些项目是谁做的呢？今天我借着这个机会汇报一下，崇邦集团是怎么一回事。
崇邦集团是2003年才成立的，我们内陆人叫自己是“新公司、老班子”。新公司是我们只有七年的历史。老班子是不管是管理团队，还是经营团队，大部分我们的股东，我们的管理同事，都一起工作了十多年了吧。
崇邦是我个人03年初离开瑞安集团跟朋友一起成立的，我们核心的干部有一部分也是我在瑞安的同事。
我们正式成立崇邦的时候，我们自己定了很精细，也相对比较简单的发展方向，就是我们只是专注在中国大陆投资开发。那个时候我们叫有商业功能的多功能综合项目。因为那个时候还没有城市综合体这个名词，这个是03年的时候。那时候我们定了一个方向，我们只做一类项目，就是带有商业功能城市综合体。
为什么定这个方向呢？实际上理由是很简单的。
第一，那个时候我们看到，这些有商业功能的城市综合体是市场战略的发展。刚才郭总郭教授把这个历史讲的非常深入。这是市场需要的。
第二，这个是政府要做的。因为那个时候，我们已经感觉到，我个人从94年来上海，新天地等等的，新天地可能大家都比较熟悉，那个时候我们已经感觉到，中国特别是上海非常需要。政府，特别是区一级的政府，主要他的利用就是土地。怎么样把土地充分利用起来，同时又能提高政府长远的税收。城市综合体是一个答案。那个时候，你看到这一类的开发项目，是政府越来越支持的。
第三，竞争比较少。专注做商业功能的地产的开发商不多。我们公司好像比较安全。
第四，纯粹从房地产开放的角度来看，这些有商业功能的多功能的项目，事实上减低了投资的风险。每一个项目里有不同的功能。房地产，不管是哪一类的房地产，一定是一个朝阳性的行业。一个项目里有不同的功能，肯定有不同的需求性。今天住宅不行了，可能商业好。今天商业不行了，可能住宅好。住宅和商业都不行了，可能办公楼好。这就降低了投资的风险。
第五，我们希望能够做道不同的功能有不同的项目，等于1+1=3。能不能做到，就要看自己了。
除了单一业务发展重点之外，我们还为自己定了很明确的目标，我们叫企业使命。实际上“崇邦”这两个字里边，那个时候我们公司起名字的时候，我翻了《辞海》。崇有三个意思，一个是崇高、一个是崇敬、一个是美化修饰。邦就是国家了。把两个字加起来，我们就为自己写了一个我们自己的企业使命，以高水平和专注的态度来美化我们的家。
言归正传今天的题目是：金桥国际商业广场一个个案的介绍。
崇邦03年成立启动了四个项目，分别在上海的东南西北。北面闸北的大宁国际商业广场，东面浦东金桥国际商业广场，南面思南公馆，西面嘉亭荟城市生活广场。我们基本上完成了我们第一轮的发展。
第一轮发展超额结束。现在是第二轮发展差不多开始的时候。第二轮发展的时候，我们还是专注有商业功能的城市综合体。但是可能第二轮，比重会在上海以外的地方。我们基础还是在上海，但是我估计我们下面有一部分项目会在上海的周边地区。
实际上我们从几年前开始，已经不是，我们讲上海，“上海”这两个字，已经超出上海市本身的发展。我们现在一讲上海，脑子里是什么？脑子里是长三角。上海已经不是一个城市的概念，而是刚才我们杨总三座城市一个概念，所以我们被集中在长三角周边，上海市的周边地区。
金桥国际商业广场在浦东新区张扬路和金桥路交界处，约180000平方米，在地铁6号线金桥路站旁边。我们建的每一个项目附近都有地铁站。我们选择项目最基本的要求，一定在地铁站或者是交通枢纽的旁边。功能比较单一，只有商业，大部分是商业。商务我们就一小栋的写字楼。
建筑面积办公楼16000平方米，跟我们参与这个项目的时候，规划指标已经定的很清楚。纯商业大概有十万平方米。那么这十万平方里呢，大卖场是13000平方米。中小零售大概是35000平方米，等于纯商业部分的35%。餐饮26000平方米。儿童的、康体大概是15%，15000平方米，其他10000平方米，剩下的是停车库等等。
我们在07年定金桥国际这个项目的时候，我们分析一个项目的时候，第一步做市场调研。通常我们市场调研的项目，一个是文安的调研。第二市场的调研，包括周边的商业设施的调研。第二部分是量化的。第三部分我们的小组讨论。我们有二十多、三十个小组，有一些是我们目标的住户，有一些是我们目标消费群，也有一些我们的派出去的专家，还有政府代表，等等。
这个市场调研做出来，金桥这个地方，这也是我们公司或者是这个团队在浦东的一个项目。金桥这个地方有一个特点，外地的人比较多。你看六公里这个半径范围内，很多是从外省市过来专业人士，还有一些从境外过来的，特别是金融业，特别是陆家嘴金融高管都住在金桥。这些人有一个特点：第一有一定的经济的基础，有一定的消费能力；第二年纪相对比较大。相对来说，金桥这个地方，消费能力比较强。
这个背景底下，我们定了一个关键词：风水人生。大宁是国学风采，年轻人觉得有兴趣。比较成熟的喜欢“风水人生”。到我这个年纪，风水人生又没有吸引力了，我这个年纪喜欢比较自然。所以这个背景下，我们接了现在一个很流行的字，叫LOHAS。英文翻译过来就是：健康和可持续的生活方式。等于健康长寿了。
健康和可持续的发展，我们给LOHAS这个名词一个新的意思，也是借用L—O—H—A—S这五个字，变成Love、Originality、Health、Art、Star
好了，理念清楚了，我们开始设计理念了。我们这些人年纪相对比较成熟，有了经济基础。还有这个项目容积率只有1.68，大宁是3.8。所以我们增加了项目的景观率，这也是比较适合我们目标客户群的需求。
金桥这个项目也是我个人对什么叫现代建筑风格的一种初步的探索。传统中国建筑风格，大家都知道，不管我们到日本，还是到韩国，一看这个建筑，这是中国传统的风格。但是什么是中国现代的这种，起码我自己搞不清楚。
因为我们中国在民生方面还是发展中的国家，我们民用建筑，我不是说因为有奥运，还有世博，我要做一些标志性的建筑，不是这样的。但是老百姓每天都要用的建筑应该是怎么样子。我个人认为，起码的要求一定要实用。所以你看我们金桥国际建筑群，我们有12栋建筑，很简单。可以说简单到不能再简单了。钢筋混凝土，方方正正，涂料，再就是玻璃，你想不出再简单的了。
其实简单也对不起我们的消费群了，因为越简单越难做。真正做的好的是最难的。所以你去金桥国际看，我们很多石雕的发纹，每一个小细节都做出来了。目前中国还能做，因为手工相对便宜。因为我们细节里，我们定的尽量简洁明快，细致的地方一定要细致。
市场定位这个地区基本上是中高档，等一下我会详细阐述这一点。
接下来是招商策略。
金桥这个地方不是商区，没有金桥国际，这个地方你看不到人的，一个人都看不到的。大宁国际也是，没有大宁国际，你也是看不到人的。第一个是小众品牌。
第二做为一个开发商，我们只是搭一个舞台，唱戏不是我们，如果戏唱的不好，台搭的怎么漂亮也没用。所以我们手中一定要有品牌，你有品牌，你经营水平高，我们保底租金可以低一点，但是流水租金一定要三个月，大家共同分摊风险。但是有结果了，功大于回报。第二是品牌和租金最重要。这是我们要有一定数量的品牌，我们开始品牌跟租金都要运作。
可以说一个项目发展阶段也是这样子的。
第三阶段，在座有做过房地产开发一定有这样的经验，就是来自政府的压力，有税收的问题，商家要在当地的区注册经营。
我们跟政府是这样讲的，要税收落地，要在当地注册。你当地本身不是成熟商圈，怎么可能让这些商家来你这里注册呢。你得面对现实。我们刚才说了，我开始的时候为什么选金桥的一个原因，一个是看了这么几条。另外一个看了这么几个情况。
第一，它的地形，我做房地产开发也二十年了，从来没有开发过这样的地。一条长的，也不是长方形，是长的三角形，400多亩，尾巴500多亩，倒转过来的“L”型。
这么奇怪的地怎么能做商业房产呢？做商业地产你的人流供给，现在的人，不要说四百多平米，五百多平米，四十多米他也不走。
所以我们做开放式城市综合体，我们大宁有15栋楼，金桥我们有12栋楼，我们做这个有一个很基本的准则，你千万不要给他看到40米以上。他看到40米，他就不走了。除非你盖一个机场，机场没办法了。
你去大宁，去金桥也好，40米一个新的吸引力、一个新的景观，也会触动他去。四百到五百米，没办法。怎么办呢？我们功能分区。我们跟大宁不一样，大宁是方方块块的，但是我们要分区。感觉好像是一个自然发展的小区，但是建的地形没办法。你不分区，他肯定不走。功能分区了，我们也把顾客分流了。有一些买儿童，有一些送信的，有目标性。这个也是没问题。唯一我们能做的，哪怕是五百米，跑起来也蛮有兴趣的。也比较五百米全部放在室外。
金桥人流是在室内的，大宁要把人流赶出去。金桥人流主要在室内，在室外难做到很多很多。怎么把一条直路边成不是直路，跑了五百米也不觉得跑了五百米。金桥绿化中央广场主要作为一个景观。
第二，我刚刚说了市场定位很难。在五到六公里这个半径，我们可能有在浦东消费能力最高的国际金融机构的高官，还有普通的居民，远方的人我们不要。那怎么定位呢？所以这个项目市场定位是比较复杂的。
一、花园，很悠闲的一个环境。
二、把业态的重点放在儿童的游戏。想法不管你是富爸爸还是穷爸爸，儿童的要求是一样的。所以你去金桥国际，会看到很多跟儿童有关的东西。
三、金融危机。
我们适逢08年金融危机，我们很多大型的住户也被影响了。有一些国际性金融机构没办法，总部来一个电话，今年不给开店，就泡汤了。金桥国际真的一波三折，原来他要两层楼的，变成半层全球厅了。因为金融危机，很多去金桥国际看到这些项目，看到这个业态，都是金融危机踢出来的，原来没有的。如果没有金融危机，今天大的金桥业态可能也不见了。
四、租户成见。我们发现很多问题，浦东做生意很难，特别是零售商铺，浦东不是做零售的地方，这个成见蛮厉害的。我们也是在浦东的一个项目，我们寻求政府一个法则，我们也会成功的，成功机会也蛮大的。事实上我们看到很多住户在金桥国际打破了他们在上海的业绩，也算是有一点交代吧。
开发难点，挑战与机遇。
第一，竞争日趋激烈。我们专门做综合体的越来越多，今天你做商业，明天他也做商业。我个人的建议，取胜关键是在特色。为什么人家要来你的商厦，不去他的商厦呢？简单的道理。按地价、人的工资，我们怎么在成本上突出优势。
第二，开发成本高涨，善用规划、设计和管理来降低成本。怎么设计出更简单的建筑，怎么利用自然通风、自然采光来降低经营的成本。
第三，消费者要求硬件提高，以人为本，与时俱进。我们没有选择，市场要什么，我们提供什么。提供不到，你就没有生存的空间，就是这么简单。
第四，人才缺乏。因为这是一个新的行业，自身的人才培训，但是我讲到我们要培训我们自己的人才，要保留我们自己的人才，同时还有一点更重要，我们的用户培养他的人才，他做的好等于我们做的好。所以我们培训的课程，我们营运部培训的课程，3/4是培训我们消极员工的，只有1/4是培养我们积极的员工的。
第五，品牌经营模式的单一化和标准化。我认为这是商业房产长期以来产生的问题。我们去外国，基本上每一个商场卖的产品都是一样的。为什么？我们住户也要面临日趋激烈的竞争，要面临这个竞争，他们也要有标准化把成本降低。做成什么呢？品牌不一样，但是老板是一样的，经营的模式是一样的。
如果是这样的，我们能做什么呢？我们在哪里能够创出优势？我个人因为结合很多方面。第一个就是环境，第二推广宣传。这是想要做好，我们有什么推广宣传？我们作为投资开发商，这可能是受控制的主要差异方面。
今天我就讲这么多。我们这次博览会有展位，我们也有模型。大会安排星期天下午来金桥国际参观。如果大家有时间、有兴趣非常欢迎。如果没时间，我们今天也带了一段精彩的录像，六分钟。开始是宣传片，我们每次做一个项目，我们都会做一个录像。实际上我们打算写成一本书，用文字把我们对项目的理念抓起来。但是我们创新，你用文字表达不了。
第二个工具就是录像，用形象来把我们这个项目，这个理念拿出来。
第三我们做展示厅，用实物表达。这个展示厅是我们这个项目的数据，用实物来表达我们的这个项目。
最后才是活动倡议书。这个录像我们把六个月的活动加进去了。
（播放宣传片））
【郭增利】：谢谢郑总，给咱们带来两个精彩的视频。相信通过郑总的介绍，对崇邦会有深刻的理解。
时间关系我们进入到下一个演讲，我们有请鸿伟摩尔（中国）投资管理有限公司董事长杨建伟先生为我们做演讲。他演讲的题目是：商业地产成功开发的五大要素。
下面有请杨总为我们做这个演讲。
【杨建伟】：大家下午好！
我刚才看了一下郑总从开发商这个角度去讲怎么一个经历。刚才宣传片我看了，基本上三个主题：爱情、健康、和谐。说的挺好。同时我们也祝愿郑总开发的项目可以成功。
今天也很高兴，我有很多的朋友今天也来参加这个论坛，从很远的地方过来这么热的天。我想在座的每一位跑到这里来开会，并不是简简单单做一个形式，希望在这里真正得到一些，做商业开发也好，做咨询管理也好，在这个过程中感受到自己的一些感悟。
当然郭主任我们在04年就认识了，他对商业地产有很多的见解，我们在他身上也学到很多东西。04年就叫商业地产，这几年下来，包括对商业地产的操盘，包括对商业地产的运营，这过程中有很多很多的酸甜苦辣，包括有很多的感悟，想跟大家交流一下，有不当之处大家见谅。
从4月15号新政出台以后，我认为是中国房地产最严厉的调控时期。这次调控到现在为止应该还感觉得到。很多住宅的投资客逐步逐步就观望了，在看，房地产以后价格会不会下去？我认为，我谈商业地产五大要素之前，我认为一定会下去。
为什么这样说？我是住在杭州的，我们有几个楼盘。上个月一万五，过了两个月变两万了。如果说，我们个人也好，企业也好，这么短时间内这样迅速建立膨胀的话，我想中国经济会走成什么样子？所以回归自然，回归原来房地产应该有的价格上去，我认为这个时候到了。
新政出台以后，我现在做的几个项目很有感觉的，新政出台以后，我们的售楼部，原来不大的，现在都慢慢回流过来了。尤其像金华、宁波，这种地方非常非常多。所以现在做商业地产大的背景、机遇我觉得来了。从一线城市，几乎没有多大动静的。二、三线城市一些开发商慢慢在进入，尤其是三线城市，未来三线城市开发的潜力我认为是巨大的，因为机会很多。
有些人说这个地方没人的，怎么开发？很简单一个问题，你首先要有项目，有人过来。原来我在贵阳做过一项新区，没有人的。政府说，你在这里做一个项目，做了大概450亿的项目。做了以后，没有人入住。为什么？这里房子价格现在很好，一套住房没有了。但是没人住，为什么？连简单的生活用品都没有，必须到老城区去买，很多住宅在等，什么时候你的项目开出来，我们这个商业现在在等，你什么时候进来住。那没办法，开发企业土地哪怕价格那么高，他必须要实现他的美梦。这个话题我就不说多了。
最近我们可能银监会建议的，商业银行赞助北京、上海、深圳、杭州第三豪华带。前一段时间我也准备买房了，现在告诉你没办法发贷了。我觉得商业地产真正投资的大背景，我认为起来了。我也建议去看一下，三四线城市，机会很大。但是一线城市，我觉得机遇相对少一点。
我继续讲新政的问题。因为商业地产的回报，大家知道回报靠什么？回报就是靠租金。原来我们买住宅的时候很简单，两个月、一个月，甚至是半年时间，甚至是一年时间价格才涨上去。我认为这种时代终结了，不会再来，稳定地上升，我觉得是很有必要的。并不是像我们现在目前，包括前一段时间这样的疯狂的上涨。
所以购买住宅地产也好，购买商业地产也好，回报率在8%或者更高是正常的。但是有一些人说，一波养三代，我碰到很多。有的项目一波养三代，这样的也有，他们持续投资，但是碰到一波，回报一分钱都没有。
即使这么好的背景下开发商业地产，我也建议不要盲目开发商业地产。商业地产实际上是一个高投入、高风险、高回报、高风险的产品。
高投入，土地款要求严，它要求你，你不能马上分割销售。在宁波我们也有项目，它不能分割销售，只能整栋销售。这些问题就很大了。所以做商业地产开发，一定有足够的耐心和足够的资金实力。不要说，现在商业地产时代到了，我们投点资吧。不是那么简单。
第二高风险。因为住房回报是马上看得到的。但是商业地产不是马上能卖的掉的。凭什么明天我来买你的商铺？因为原来操作很简单。我们讲做商业地产三条线，工程线、招商线、销售线。
设计的时候比较简单，我们按照我们的基于怎么样一种设计，但是最重要最重要的还是一个招商线，这条线是最难的。销售，一张图纸应该没问题，可以卖掉。你看现在很多商铺也好，购物中心也好，没有卖掉的你们去看不多，但是没有招商到的太多了。风险很大，大量资金投入到里边，不能及时收回，这是要关注的。
第三是高回报。回报一定要高，前几年买一万多，现在炒一炒变五万多、六万多。长期回报租金是稳定的收益，超过预期10%到20%的回报。
第四高风险性。我原来在商业企业工作，政府招商很希望你大型企业入住，他长期收。我们楼盘开发好以后，税收基本上终结掉了。但是商业地产是长期的税收，这给经济带来积极的作用，所以它也是高风险的产品。
你要是做好商业地产的开发，要看商家看重的是什么。我现在碰到一些问题，要不然就是开发商的老板自己拍手，这个项目就这么地，跟开发商简单交流，做了。但是后来的问题陆陆续续出来。他没问，以后招商的问题，你会不会来？一定要考虑客户的利益，而不是你的客户的利益。
就像我们在高速上开车一样，你现在简单看前边的车有没有问题？没有问题。但是没有看你前边车的前边车的问题。所以一定要看得远一点，学会换位思考，不要自己单纯拍脑袋，这个项目就这么做掉了。要不然我们开发企业自己拍脑袋，要不然开发商自己拍脑袋，这个项目就做掉了，但是把风险都留到了后边。
讲一下商业地产开发的误区。
第一，商业规律认识缺乏。他不懂得商业规律，他靠自己的判断。打个比方说，有一些老版很有钱。他说，这个地方肯定好，你做一个高端肯定好做。因为他往往衡量自己的标准来衡量的。没到一定消费水平能力，招商招进来也会泡掉。他对商业不了解，他原来是做另外一块市场，做制造业的。因为很多很多的制造业企业创造一定的财富，跑来做房地产。
前一阵有一个单位跑到我们公司，他有两个亿。他说看好舟山一块地，六百亿一亩。我说，你别做了。他不了解地产。
第二，定位一厢情愿。他没想过，我问问我的招商团队能不能招商，我的成本能不能控制。他一厢情愿，根据自己的判断。这些问题我相信有很多很多，真的有很多很多。有一些是政府要求的，没办法的。现在我们在做一个项目，就是政府要求的。公共部分的能耗，根本摊不起，物业管理费3块，能耗费在1块5。怎么做呢？没办法。定位一厢情愿比较多。有一些是开发企业自身的问题，有一些是政府的问题。政府要做政绩，政绩做不了下一届就要走了，没办法。
第三，忽视城市整体规划。以前我们在九亭镇有一个项目，我问现在做的怎么样？三年了，重新做了规划。因为当初规划根本不符合这个地区。根据不考虑周边邻居是什么样的人，周边是什么样的环境，你做成产品到底要干嘛。你满足周边的要求，还是满足自身的要求，还是满足政府的要求。
第四，建筑设计替代商业规划。当然我们国内有很多优秀的建筑设计公司，他们判断是非常优秀的，但是也有土地拿到，先做设计再说。设计做好，找设计公司做下去。中间这个环节没有了，但是所庆幸的，有一波是好的。现在我们在谈的项目，大概三到四个都是拿地权谈合作的问题。我觉得大家现在了解这个问题，你成熟了。原来我们碰到这种情况非常多的，土地拿到做一个方案看看。满意做下去，不满意再挑其他的。你没问问，你卖给谁的，你租给谁的。他不问，就问设计员，设计员说好就是好了，而且这个方案是不可以改变的。
第五，业态规划缺乏招商可行性。业态规划我觉得是很关键很关键的。业态，很多词汇都用业态来说的。这种商业形态一定要了解它，不要简单看，也不要简单复制，也不要简单搬过来。除非你说做一个招商，或者说做销售报表是可以的，真正做下去并不是那么简单的。做规划时一定看招商可行性。所以我们要求，业态规划一定要看招商性。到时候别怪招商公司没帮我招好。人家也不是神仙，不能把问题全压在人家身上，本来一开始规划就有问题。
第六，租售模式较为急功近利。最早我们只租不售，现在哪家企业只租不售？你找一家出来？全国都找不出来。只租不售，他干嘛呢？他又不是零售企业。只租不售，我不太赞成。售一部分，但是怎么售是很关键的。只做一半，工程款付不了，他怎么能不能卖呢？我们强调怎么卖的问题。卖了以后不要说，我以后做不了了。这是相应的矛盾。有的开发商把价值最好的卖的。我觉得最低的自己拿着，最好的卖掉，让这个项目硬起来。你把最好的资金客户吃掉了，分担你的痛苦，我觉得这不是好的办法。租售模式一定要去做，到底租多少，多少面积是合理的，我觉得这个没有规定的，根据开发公司董事会口袋里有多少钱，这样才能决定怎么定。你兜了只有五千万，不卖怎么办呢？土地款都付不掉。我们要考虑可行性的问题，不可行永远都是空的。
遵循市场规律，“未雨绸缪”。把所有的困难集中起来考虑。我们现在所有做的项目，拿地过来，已经跟开发企业、设计公司、政府在沟通，到底什么样的方案好，既满足地方城市商业规划的要求，又满足于开发企业整个开发的目的。毕竟开发企业不是政府，它是以营运为目的的。并不是建了房子不卖，苦苦抓牢。
所以我建议我们在座有从事这个行业的，一定要考虑拿地之前要做实实在在的研究。拿钱后，我觉得不是来不及，来得及。因为原来我们从招商开始的，所有的问题都在招商上暴露出来了。我们没办法的，不能把这个物业打掉。打掉不现实的，怎么打掉？多少钱呀。所以我们要做到未雨绸缪，尤其事情在后边发生，不如把问题找出来。与其问题找你，不如你找问题。我们这种会议的平台是很重要的，首先把很多问题找出来，可能会发生的问题，大卖场愿不愿意进来，或者愿意进来我怎么规划合理，而不是科学。科学这个东西有的时候太远，但是合理是关键。
第一，建立在市场研究基础上的项目规划。
我们一块地拿到之前，不要急于做方案，一定要了解这个城市未来发展的方向，尤其是交通道路。这个很关键，未来城市发展的趋势包括发展的方向，做一些市场的研究，这个研究就是我们做立项的研究，包括项目可行性的研究。这个可行性一定要考虑销售和招商的问题。
也就是说，我的定位我是谁，我的开发我要到哪里去，我要实现什么目标，这个很清晰的。不要告诉我，有了问题再去解决问题，这是来不及的。我建议在前期的时候，一定要注重研究。这个研究不是做形式的研究，找两个问卷。关键是问卷问的是谁。
我有的时候在公司里讲，你一万份问卷，还不如给一百个懂得回答这个问题的人。
第二个环节是招商的策划，招商的管理。其实在这个环节当中，做策划、做销售、做招商，相对来讲我们在座有做招商的，我觉得最困难，最难的就是我们招商。因为销售可以通过一些道具，很多客户帐户也没看到，他就卖图纸就行了。招商是实实在在把商招进来的，它是最困难的。为了我们招商可行性，在招商管理这个过程当中，要注重去考虑客户的利益，考虑我们上下宁劲的时候，考虑一些实质性的问题。而不要强调简单的方法，像做销售一样。
我觉得我们招商管理、执行，是我们整个商业运营管理成功重要环节。我们不要担心销售有多难，就想招商有多难。现在招商是做了以后，而不是前期沟通。
招商政策。
一、信息不对称。
以前我在零售企业的时候，我们每年有开店的要求。开店的时候，找不到物业。为什么找不到？我们信息不对称。不知道哪些物业好。很多物业想找我们，不知道通过哪些途径。我觉得我们这种会议的平台，就是这种交流的平台，可以做交流，信息不对称。这的确是很难的问题，我们考虑建立联盟，经常一个月进行交流，把这种信息达到一个平台上去，我们做一个互联网的平台，也是这样考虑。
二、要求不对等。
因为我们做三次投资的开发，它有三个立点。一个是政府，一个是开发企业，一个是投资者。一直是不平等的，所以我们老是常常在说，商业地产难做，关键是利益点不平衡。利益不平衡，关键是我们的要求不平衡。我要的你没有，你有的我不要。最麻烦价值就降低了，我降低门槛，免租期给你一年，给你三年吧，你来吧。又怎么样呢？三年、五年。这个就很危险了。
像我在开发之前，我希望必须要与我们的商家多沟通。当然按照经验基本上可以判断出来的，这之前必须建立沟通渠道。你到底要不要的？
三、利益的平衡。
我的项目按回报的话，以租金来算1%的回报都没有，甚至还要交物业管理费。这些问题是什么？因为你在规划的时候，根本没有好好确定下来。我刚才讲了，你的客户的客户是谁，你一定要了解到，还有你要算它的成本，它每天的客流量，包括它的租金占它成本里的结构，你一定要了解这个问题，如果你不了解，没办法算下来它的经营情况。
打比方一个商家进来，你收多少租金，你的成本是多少，你大概一天能完成多少销售额，减去你的成本，你大概的利益是多少。用这种方法做招商，算帐，算给人家听。不要说请你吃饭，送东西，没用。关键招进来留得住，今天给你面子，明天跑了。下次招商更困难。
第三，运营管理。我觉得后期的运营管理很关键。因为卖出去了，开业了，才做了一半。卖出去是不停转移，不是价值的转移，价值是运营起来的。后期的运营难度就很大。因为我们很多开发企业，他原来不是做零售起来的，他是鞠躬尽力的，他希望卖掉以后基本上结束了，找一个物业公司就OK了。所有的问题都扔给投资者，包括经营者。这些问题往往在一年之内爆发很多的。所以我觉得，三年之内一定要有这样的平衡心态，千万千万不要着急。宁愿前边的设计做的好一点，把这部分钱放起来，做后续的运营，因为这部分资产还是你的，一样的道理。我们后期的运营管理的确是一个问题。人才问题，现在不是我们做不好项目，是没人。包括今天招进来，明天走了。都是问题。中国还没有职业经理人还没有，做过老板的人才能做职业经理人，做不了老板的话，做不了职业经理人，他体验不了运营资本的问题。现在做顾问的几个项目，都碰到了这个问题。你还不能得罪他，一得罪他，他说不能来做的。因为我们是保护，不是保洁的。所以一定要好好把你人才管理好。管理人才，一定是为你的人才解决问题，第二感动的方法对待他，不要老是批评他、管理他。这种错误我也犯过，严格要求，但是最终实施不了，因为我们要用人性化的管理。
这是运营管理，运营管理大部分开发企业很难做到安安心心、踏踏实实投一点钱下去。但是我觉得这个也很正常，他们原本都做开发的。没有资金实力的开发商，不要投，不要做开发企业，做一点住宅算了，安安心心的。
我碰到一个项目很简单，四栋楼，政府有要求的，只能卖两栋，50%。卖了，但是每年管理费用大概在三到五千万。估计再过两年，两栋楼再贷款，再抵押进去。不要不听，你制造业都赔进去，你做不起来。为什么做不起来？政府当时规划的时候，一碰到这些量，要三四个市场大家来抢，你一个项目做，不是蛮好的吗？再来一个，就像我们后期保障型一样。原来租金蛮好的，我定租金，政府觉得蛮好的，供应量扩大，供应量扩大代表什么，价格上去了。
所以后期运动管理的团队，这些对我们来讲是关键的关键，千万不要忽视。
我个人观点，未来商业地产开发整个发展的趋势：我觉得开发模式应该是做计划。不单单是我一方说了算。运营模式计划并不是谁都能来做的。融资模式，我们现在也很困惑。民间的资本还是有的，但是回报并不是太高。毕竟现在融资产品还是不足以支持的。
最后我讲一下我们商业地产成功开发的两大要素。
第一，合理的定位研究与选址评估。合理的定位并不是科学的定位，适合是关键。第二选址评估，不要拿来再说，拿之前要好好评估它。
第二，科学的商业规划与建筑设计。我们碰到这样一个项目，它外边做的非常漂亮，甚至有一些做广告牌的地方，做非常好的花纹做上去了，不知道花多少钱。
第三，注重招商与培育期的管理。招进来了，要把它留得住，不要招进来不管了，把所有的问题都留给商家。培育期不是那么容易的，要有好的资金和好的心态。当然老板是关键，你的心态好了，团队的心态就好了。
第四，加强后期营销与运营管理。该投入的是要投入的。并不代表说，不投入了，我要省一点。有一些钱不能省，没办法，谁让你做商业地产的。
第五，注重培养专业的管理团队。每一个阶段都有它的要求。这个阶段我们做这个事。培养专业的团队，有一些开发企业的董事长，一定要放开手脚来做，不要不放心。管理人，并不是完全用制度管理，还是要求用文化来管理的。尽管有一些企业到不了这个水平，制度管的太死不好，要给他们空间，给他们信任。
管理团队，对我来讲，没有一个固定的模式，关键你的团队来自于什么样的背景。所以这个问题，我觉得管理团队很关键。有一些开发企业，有一个总工，一个招商，一个财务，一个办公室主任，我认为没有氛围，甚至有一些企业一个月都没一次会，他不沟通的。对方也不知道你在做什么。
因为这个话题就很多了，谈起来就很多，因为时间关系，我也不多讲了。主要是五个方面。
对前期的评估，我们刚才讲了人口的密度、消费的能力、消费水平，包括消费习惯、交通环境，这是我们要考虑前期的问题。你到底你这个项目，你的体量有多大，未来你辐射商圈是多少面积的，多少半径的辐射范围，同类竞争有没有，最终他们到底为什么消费，这个问题要问自己，千万不要回避这个问题，为什么要到你这里来。
科学的商业规划与建筑设计。就是说我这样的设计你会不会来？我强调的是商业建筑设计也好，商业规划一定要有商业氛围和关键。我个人不希望看到，我也不建议有一些做的说公园不像公园，说商业不像商业。我们现在消费水平还没到这儿，我们首先是购物，接下来是精神上的。做商业必须做到可视性，不要不知道这个是什么。
第二我的租金你能不能承受，你一定要考虑这个问题。比如说做通讯，要五块到六块能承受，做珠宝更好。但是选址的时候，你要注意到，这个地方不能做珠宝的地方，你放一个珠宝，谁来买呀。所以合适的地方做合适的事，合适的地方放合适的业态，千万不要勉强别人。因为这个地方人家不会到你这儿买珠宝的。就像高档的奢侈品，可不可能开到大卖场里？不可能。
第三我的管理你能不能接受。管理模式，现在很多商业项目的管理，基本上就是物业管理，还有保安培训，这些问题都是对我们理念经营来讲，对我们经营来讲都是很困惑的问题。你的租金提高不大可能，你没有人性化的服务，不可能。
最近我刚刚看到一个新闻，杭州的，小区保安很辛苦，有一个业主买了水给他们分。为什么？因为保安对业主特别好。这里的租金很贵，就是因为服务价值提升了。所以服务价值提升是未来重要的一点，它是软实力。不要看你装璜的很漂亮，我觉得不是这个。一个是功能，一个是良好的服务。
注重招商与培育期管理。
我来了以后你怎么能帮我赚钱。你跟他说，我这里人流量大，还是怎么样的，我们人流量是因为我们什么品牌引进来，才为你带来消费。我们讲整个商业的人流是共享的。
第二开发商要做充分的准备，一定要和我们的商家共摊风险，要有这个准备。
后期的运营管理。我们一定要让商家在你的项目里有可持续发展，他愿意跟你这样做，你困难一点不要紧的。我们会跟你一起同舟共济。因为你跟他的合作是非常完美，他对你项目选择是非常认真的。
重视专业团队。这一块不要老是停留在嘴巴上，我们这里的服务怎么好，我们经营管理怎么好。最终商家实现不了他入住要求的话，那还是不能维持我们长期运营管理。因为接手的一个项目就是这样的情况，老是给人家画饼，结构画到后边画不下去了。最终第二次招商很难招，花钱也很多，一次一次推介会，推介会人家不会来。因为对你这个项目看的明明白白的。注重培养专业经营管理团队，尤其是做大型的管理项目。做大型项目，我们考虑团队人员，所谓领军人物一定要优秀，用他的思想、意识带这个招商团队，就像打仗一样的。最怕老板亲自过来，这个问题也是我们经常发生的。一个是老百姓，一个是政府帮你一起招商，说明我们的团队不够硬。一定要盯住它，不是用肢体来盯。
由于时间的关系，我就讲到这里。
【郭增利】：谢谢杨总，在他下午演讲当中是非常细致的，包括误区，包括成功的要点。其实在刚才杨总演讲当中，我也想了一些东西，比如说他在最早新政调节下房地产发展是如何的。98年召开第一次研讨会，我印象中02、03年的时候，所有的从业者都是忧心忡忡的，因为那时候商铺出售率是最高的。03年有所好转，商铺的出售看到太多失败的例子以后好很多，很多项目走持久路线。新政出台以后，我们又看到很多不安的局面，商铺投资热情非常非常高涨。我们想，投资人有投资人的考虑，因为他们的渠道狭窄。但是从开发商角度，按照杨总讲的，还是用一种非常长期战略思想去看待这个市场，因为我们最新的统计，2036个项目，真正持有的项目只有800个，占比只有39.9%。所以这个数字，实际上对于整个中国商业房地产发展来说，不是一个好的数字，它背后隐藏太多的危机，甚至有的商业房地产没出现被调控，假如出现太多太多社会化问题的话，对商业房地产调控也不是逃避得了的。在这个问题上，更多房地产开发商更应该兼并一种社会的责任。
下面一个主题：二、三线城市综合体的开发模式与城市的消化能力。有请的是上海建筑学会商业地产专业委员会主任高栋。有请高总为我们做演讲，谢谢。
【高栋】：谢谢。
今天主题是城市化浪潮下商业地产发展的新格局。在最近一论商业房地产发展过程中备受关注的，而且它发展越来越快。前一阵我听到一个好玩的说法，“新政”成为三老满意的政策。但是要讲清楚这件事，真不太容易。
城市综合体我们发现很难看清楚它的面目，同样一个说法，二线城市和三线城市说法不一样的。今天我们探讨一下，从发展来讲，二、三线城市综合体发展力度更大、前景更广，反过来说明它的机遇也更大。
虽然郑总一直跟我讲，商业地产有的时候还要靠知觉，法无定法，免费其难发现它的一些关键点来探讨。
我们首先讲什么是综合体。不管国内一线、二线、三线，只要叫综合体，他一定要往这盲从走。我们看一下国外的综合体和国内有什么区别。如果说我们跟国外有一点差距的话，差距在什么地方。第三再看一下一线跟二线城市综合体到底有什么区别。二、三线综合体优势和限制，但是它也有一些有利的地方，最后我们看它发展的特点，成为城市消化力。
城市综合体的定义我就不多说了，所有人都知道城市综合体怎么回事，关键一点我们称为“三高一多”，另外还有四项基本功能，说它是商业、商务、酒店、住宅，有这四个基本功能组合在一块。
其实看城市综合体起源在国外还是比较早的，拉德方斯30年代已经是一个很有名的城市综合体了。但是我们关注它的时候，在30年代末的时候，在后期的时候，拉德方斯经历了一场危机，白天很火，晚上变成死城了。大家做了一个研究，这儿是一个非常好商务的地方，但是缺人。196几年，希尔顿在拉德方斯里建了酒店，从那时起恢复了它的活力。
从这中间可以看到，城市综合体一个最基本的内涵，为什么它做了酒店，它整个地区就火，原来是商务的时候，它就死了。这里边有一个最关键的地方，它的人流有没有被共享，有没有被它的人流所共享。
另外我们看到这个行业总有一些标杆的项目，我相信很多人都到过日本，日本城市综合体是非常有名的地方。如果说，我们现在来看，因为说到这个话题，国外一些发展非常成熟的综合体，如果跟国内还有一些什么区别的话，我觉得不完全是开发也好、设计也好、融资也好，这些都有，但是还不完全。
我今年正好去了一下日本，考察了一下它的城市综合体。特别有意思，如果国内城市综合体讲集约开发、集成开发的时候，日本讲的是“城市精神”。最有名的不是商业办公建筑，最有名的是它的美术馆。这时它的综合体演变成拥有文化的力量、拥有城市的力量、拥有精神的力量，它真正成为城市名片，或者是城市精神。这一点我们跟国内和国外未来城市发展过程当中所需要去吸纳一个很重要的一块，这个并不太容易。
我们看到这些案例。像福冈，这是很有名的城市综合体。国内也有很多，绿地。这个是在昆山，昆山有三个高铁站，我们做了它两个站城市综合体。这个是什么概念？它以高铁为中心，做整个区域的伸缩。这个项目很大，有两百多万方，我听说他们已经拿下一个站的项目。
所以这一类项目做综合体的时候，有的时候你大的方向就是这样，在二、三线是以交通为核心，以住宅为导向，根据未来的发展，来确定它的商业也好，商务也好，这些功能有效的疲弊，它的规模控制，然后用核心建筑来打造它的城市名片，拉动它城市形象，以这样大格局探索它这样一个综合体这样的一个方向。当然这个肯定不是最后的方案，但是我们不管做研究也好，做探讨也好，做咨询也好，总要有一个基本的方向，未来发展过程中，还要有很多东西去探讨。
详细的我们不说了，给政府汇报做了200页PPT，讲清楚综合体为什么这样做。因为事实上，我记得我去年在这边讲过城市综合体的特点，它有很多的特点，尤其是它的交通、组织这一类很复杂。
这个我们就不多说了。我们其实更看到，现在城市发展以后，它有一个最大变化，城市由粗放型向学习型转化。如果我们不去讲一个单元的话，将来国际竞争基本单位不是企业，不是国家，而是大城市圈。在做大做强的同时，需要通过城与区联络发展，实现城市区域一体化，这是现代城市主要的发展方向。
这个我们可以看到城市综合体它一体化，以及它的作用。
这个其实以前一直有人讲，综合体到底体现在什么地方？10万方也好，30万方也好，100万方以后，我们不看它的定位、市场研究，只看它的表象，实际上城市综合体最难确定它业态的比例。因为你有很多，我们刚才说城市体有四项基本功能，延伸出去的功能还有很多，包括展会、美术馆等等很多的东西。但是这些内容它到底做多少规模合适，它相互之间做多少比例合适，这是最难抉择的一个内容。同样你说做200万方，这个怎么做法。但是这个话题，实际上还涉及到另外一个话题。同样这些比例，同样的这些规模，它的有效课程是不是一类的？因为我觉得，包括我接触了很多的业主，他们在综合体的时候也说过，我说它为什么叫综合体，不叫商业+商务+住宅，就是因为综合体真正价值只有合成一体之后，才有附加值，而是分别做商务、做办公、做住宅，人流分散是做不出来的，这也是做综合体最重要的。
到底做什么事才可以达到这些内容？所以这一块你们也可以看到，包括城市综合体未来的运营，它也取决于不同功能物业人流价值这样一个价值链。就是这些人，同样这些人在综合体里边，它有一百万人，这一百万人可以到商业，他也可以到酒店，他也可以到商务，他是流通的，只有人流流通了，它的商业价值才会体现出来。
说起来很枯燥，但是开发商做定位的时候，包括前期做设计的时候，它一定是主线，影响你整个建筑设计的布局、设计、价值判断和规模的确定。当然我们肯定要确认，城市综合体它的商业价值，我们前边也讲到过，城市综合体商业价值到底在什么地方。无论是业态主还是开发商本身，综合体不能看成是传统的模式。
第一，它是一个磁场。好的城市综合体，或者是强大的城市综合体，不仅仅是建筑的结合，它实际上是一个信息、资源、资本、人才中心，它会有一个强大的磁力把很多东西吸纳进来。
第二，它是辐射场，它还能往外辐射。在自身不断运营过程中，对外辐射力是最强的。我们为什么到日本去，就要到那几个城市，实际上不是国内所能覆盖的。所以我说城市综合体特有的精神就是融汇、交流和影响，它是一个资源共生全新的商业模式。
当然我说到，我们不管是一线也好、二线也好，它自己一定要有自己的开发模式，这实际上也是我们在很多杂志上，或者是刊物上都可以看到的这个模式，因为它的几项功能会有突出的地方。比如说在传统购物区，它肯定以商业为主这样一个综合体，如果你在陆家嘴为主体的话，它一定以商务为主。我们在很多边缘地区，相对会均衡一点，等等。但是不管怎么样的模式，他都是要看的。第一看城市格局，第二看区域发展，第三看项目自身的情况。
这是我们设计院在武汉复兴会议做的一个，武汉最大开发商做的综合体，但是这个很明显，办公为主，局部有公寓和一些商业。
这个是我们在长沙大众城市综合体，但是它以酒店为主的，围绕酒店做综合体的布局。像我们做余姚这个项目，这些项目都在实施当中，有一些施工状态，有一些施工图处理当中，都是均衡的状态。
不管哪个城市综合体，呈现不同的状态，都是因为它开发模式决定的，这本身更复杂，因为它的业态太多。
这个我比较一下我们一线跟二线综合体的差异，但是如果说二、三线城市综合体要发展的话，我们看到很多二、三线城市综合体发展非常快，实际上也是受到很多限制。一块是消费人群，这是最大的限制。第二像商业跟商务的氛围。第三，有没有资源的整合。相对来说在二、三线的话，资源整合力要弱一点。就像我们做余姚城市综合体，你想找一间超市都不太容易，因为有很多品牌的超市不愿意进去，别说其他的类别。不管怎么样，更重要是创新理念，以及成熟的开发商经验。二、三线成活率跟一线比的话，它还有这些弱势。
这张图其实蛮有意思的，这张图分析二、三线综合体产品特色。红的一块是二、三线特征强一点，灰的在一线更多一点。它不是固定的话题，它说的概念，在二、三线表现出很多特征，因为它有很多制约，但是你发挥综合体核心价值，它慢慢渗透到灰色群。它涉及到了，它综合体发挥度更大。
因为我觉得，我们在判断二、三线城市综合体的时候，因为今天用十分钟、二十分钟没办法讲清楚这个话题，我们看看它优势在哪里，方便我们以后怎么走。
这是台州的一个项目，二、三线还是以住宅为主，商业只占了30万方，只是在前边有一片区域有一些综合体的内容，但是主要还是以住宅开发为主。这是我觉得二、三线没办法，尤其是三线没办法避免的。
当然开发商都有自己的经营模式，这也是进行比较的。
最后我想说关于，我们刚才是针对城市综合体本身来讲，其实综合体的发展跟城市消化率还是有非常大关系的，这个关系我们可以看到，从政府到开发商到消费者都是非常大的产业链，城市发展的等级，潜在消费群的数量和质量，这涉及到办公、商贸、文化等等这些方面是否能支撑起它来。另外包括它的区域属性，因为作为综合体来说，跟所在区域属性关联度是非常高的。最后包括开发商自身的一个属性。因为越是对商业理解比较透彻的，有成熟运营能力的开发商，他越能把控好、把握好这一类综合体的发展。包括还有建筑形式的选择，城市资源整合能力等等。
我们今天用非常短的时间来探讨一下二、三线城市综合体发展模式，跟它相关的。我们通过概念全景这样一个脉络梳理，来看一看第一，城市综合体在二、三线城市发展范围非常大。第二，也受到很多制约。第三，我们要看清综合体本身的逻辑关系，以及它核心价值点。看好国内、国外的区别，以便我们做二、三线综合体时太盲目，同时理清指导方向。
我相信明年过来探讨这个问题的时候，会有更多的开发商会更深刻理解到这一点。
谢谢大家！
【郭增利】：谢谢高主任，今天下午主题演讲部分，基本上告一段落了。首先感谢五位嘉宾。感谢五位专家为大家做的精彩演讲。
接下来进行最后一个段落的对话。也希望在座的嘉宾你们手边有问题发给上台对话的嘉宾，你们可以准备好一个纸条，交给工作人员，我们能随时根据你们的提问解释一些问题。
这段对话过程当中，我们邀请三位对话嘉宾。
第一位东方伟业（中国）投资控股有限公司董事执行总裁穆健玮先生。
第二鹏欣房地产（集团）有限公司副总经理丁宏伟先生。
第三位鸿伟摩尔（中国）投资管理有限公司董事长杨建伟先生。
有请！
会议安排的不错，每个人手里都有话筒，所以咱们能不能不太拘于小节，大家畅所欲言吧。
总共四十分钟时间，能不能按照顺序，先请各位简单介绍一下，自己最近在忙什么。我希望透过大家在做什么，看一下这个行业从业者心态到底想什么。
先请丁总。
【丁宏伟】：最近确实有点忙，因为做了大概十五年的住宅房地产，02年开始转型做商业房地产。也可以说运气吧，也可以说整个公司发展，我们在09年没有拿一块地，整个09年没有拿一块地，现在也是觉得中国商业房地产进入全面发展的时机，我们在天津、南京、武汉，我们有项目已经谈妥了，正在做。主要想在二、三线城市，因为我们有三个商业品牌。第一个是水游城，在南京有旗舰店。在二线城市我们评估了一下，像南京这种级别的城市，可以做四个，我们也希望有这样的机会。还要看整个商圈和竞争者的分析。
三线城市，我们感觉到，中国有很多三线的城市已经达到二线的水平，相当富裕。我们想三线市中心的地方，我们可以做一个。
第二个是白金刚系列，现在在上海，正在建的过程中，是在黄浦江旁边，地理位置相当好，我们准备在一线城市，但是这种项目我们可遇不可求，有这样的地块，正好有政府的规划，我们希望能做到。
第三我们做金游城系列，相对来说没有水游城这么集聚，适合三线城市的发展。
这是我们发展的方向。
【郭增利】：谢谢丁总。丁总确实比较忙，跟吴总这边接触比较多，前一段时间也在南京，吴总也去了一下。
据说水游城下一站打造盘锦。为什么打造盘锦呢？您能不能简单跟我们说明一下？
【丁宏伟】：其实我们也没想到。因为去年谈的时候，第一轮我们跟盘锦市政府接触的时候，当时的孙市长，现在是孙书记了，说话非常具有煽动性。我们当时的概念，盘锦石油之城，其他什么都不知道。他们就邀请我们去了一下，我们组织我们的团队去看一下，看完大吃一惊。
有几个现象，第一现象盘经主干道双向车道堵车。我们不去看它的人均可支配收入，我们就知道这个地方很富裕。
第二它的物产是什么呢？是像南方这样大米、刀鱼、大闸蟹，我们特别熟。我们去看它一些城市建筑，他让我们看的是新城。很多城市建筑来源于江南水乡的感觉。后来我们了解到，盘锦本来在东北区域应该属于一个鱼米之乡。因为辽河油田的开发，过去很多江浙一带的人过去，这个城市的包容性非常的强。
我们去了解兴隆，确实兴隆在盘锦当地做的非常不错，但是我们感觉面积下了一点。在这个城市的级别，我觉得人均可支配收入是2万2千块钱，很多二线城市也不一定达得到。我们觉得人口应该是，他们城市人口在70万人口。如果是全部加起来，也有150万人口。我们觉得这样一个城市级别，又有这样的发展速度。他们现在的规划是以石油为中心，后二十年的规划他们定位也非常清晰，一个是石油装备，这个是可以长期发展的产业，还有它有一个深水港口，以后整个物流这一块，我们看到这个城市膨胀也好，还是扩张以后，后边的潜力在什么地方，包括它人口导入的基础在什么地方，让我们看到。
所以我们觉得，原本我们从我们的战略里，进东北第一站不是大连就是沈阳，我们进行了愉快的洽谈，后边真正洽谈时间很短。这个项目跟大家交流一下，现在已经做到地下室一层部分，整个使用，从我们摘牌到现在施工只用了四个月的时间。
【郭增利】：我们也预祝水游城能在寒冷的城市取得比较好的业绩。
【丁宏伟】：谢谢。我们为了适合那边的天气，我们把水游城做了部分改动。我们原来讲究空气、阳光、水，到了盘锦以后我们加了一个罩，就是为了考虑那边的温度，为了水，我们打了一公里的水，把地热水打上来，因为盘锦天气很冷，保持这种水的感觉。
上部可以开起，因为秋天是北方最好的季节，我们还希望空气能流通起来。
【郭增利】：我比较熟悉，也比较喜欢这个品牌。我觉得刚才您有比较经典一句话，他说盘锦是三线城市但是达到二线城市的水平。在座的开发商有没有更多想去中国二三线城市发展，给我们一个建议，现在很多三线城市消费能力是非常非常客观的，还有一个有利条件，当地的商业确确实实需要升级换代，这些地方老百姓也是非常需要好的设施的。
谢谢丁总。
在华北地区又有几个开业的项目，您先准备一下。
下面有请穆总，您最近是超级忙的人。您都在忙一些什么？还是给我们交一下底。
【穆健玮】：我这几天接了十几个电话，老板几个，团队来了几个，项目来了几个，伙伴来了几个，我还没把这个事情理的太顺就来找我。没电话是好的，说明体系在正常运作。企业处在发展阶段的时候，首先我要做两件事情，首先把项目产品做准确，就是说设计好为城市贡献一个最好的项目产品。同时这个项目产品，也是符合市场需求的领域定位。我今年主要是做项目的策划，项目产品的策划，然后我跟设计院这边都在做合作，这是最关键的，只有把产品项目的市场化做准了，才对得起股东、城市和投资，这是第一项道路。
第二培养团队，有一支非常好的，开发运营、投资运营、双项运营的团队，又好又准。在这些都没到位的时候，自己多累一点。更多地讲，逐步把这些比较，因为队伍成长起来以后，不能把太具体经营管理上的事情，我想老总应该更多思考产品的东西，和一些关键价值体现的东西，也不能把过多时间花在这儿。所以我希望，我们今年能强占未来水世界，在这个水世界已经看到这么一个需求，人类需求的实现。人类需求的实现，倒推过来，决定它现在的开放思想，好像他这个境界稍微比我高一点，我还没有达到这个境界，我要慢慢努力。
【郭增利】：其实你还是愿意接到电话的，更多老外资金都在寻找中国的合作伙伴。我相信应该最近投资方的电话找你应该不会很少。能不能有一点点透露，面对在投资这方面的。
【穆健玮】：东方伟业做的比较稳健，过去一直专注一种产品类型。现在市场需求不一样以后，我们跟我们合作伙伴一直在做产品升级，更多把这些商业品牌需求集中起来以后，跟我们现在建筑设计单位各个方面，已经有了更深层次的，像刚才高总说的，已经深入到某种程度上说，我们要一起跟市长、书记汇报了。而且我们讲这些东西的时候，我发现市长、书记的水平都快达到国际水平。他们都很耐心的，可以认真一遍遍五次、三次听。证明不是我们一个企业在做这件事情，牵动千千万万的方面。
目前我们是多元化投资，也是在净化过程中，一个企业的净化，从开始一种单一的元素，开始净化到一个多元素、多分子结构，我就讲有牛有羊。去年我们在华东区我们运用我们民间资本的力量，我们12个亿收购他四个项目。今年我们又投资在华东区内两个新的项目，我们华东区有六个项目，马上立项还有在金桥，我们还有新的项目开盘。
在这个时候面临一个多元投资结构，今天我演讲的主题也是这个，为了抓住机遇，我们没有强调，只要是项目上有投资者，他愿意与我们进行合作，只要能挣到钱，只要这个项目产品本身的合理，那么我们进行多元化的投资组合，这样有利于推进我们消费产品的实现和一个企业快速的成长。
我们不要说我们看好一个项目，我们有很多投资者也来参股，也来投资，我们也来投资。这样避免做不大、做不强，或者是风险得到多元投资得到推出。
因为我们在资本这方面有一个良好的表现。反过来，以及别的一些，我们除了自身民间资本以外，还有外资。他一看，原来在中国，除了公司所谓那种除了做投机生意那种思想以外，他发现真正能够对这种国际资本注重，我们向他们学习一些框架、一些结构，但是在中国市场上真正要把这个戏唱好，有两套机制，一个是项目自身的成功，项目有没有保障。对于未来资本市场判断的时候，它在里边发挥什么作用，可能外资现在觉得，他也应该拜中国为师，这是很大的变化，但是这也是血的教训，教不得。内资和外资相互融合，不像过去盲目崇拜外资。
我们也坦率地说，我们中国民间资本、民间力量，只要加强结构化的建设，这支力量是非常强大的。我们去年能花12个亿把外资的东西拿过来，也是抢时间，证明我们民间资本力量的强大，但是要相对融合。不同资金在不同时间做不同的事情，大家懂得了任何东西没有投机取巧，只有实实在在做出来，才可能是得到最终的道路，不同于多元化资本的运作。
【郭增利】：穆总的解释我是听明白了。03年我曾经有一个断言，中国的超市外资的品牌能进来。那个时候我们就想，外资想进来是很难的，因为他对本地市场的需求了解程度要达到很高的要求。穆总现在发出一个信号，外资向国内比较成功的投资机构正在学习。
而且不好意思，刚才穆总刚才表扬了我一句，这个会有很多领导参加。他们提到政府部门规划方面非常专业了。我举这样一个例子，前一段时间在广东，有一个城郊结合部的项目，政府给他限定，必须要有一个百货，必须要有一个超市，而且都是品牌的。而且预定一点，五年之内你的物业不允许出售。
刚才主持的时候我有一点点感慨。其实政府、开发商，大家的目标是一致的。政府希望这块地交给某一个有能力的开发商，能打造成区域一个新的亮点，或者完善整个区域未来成长的空间。反过来说，我们开发商在这样一种约定条件下，他就不可能再考虑短期的行为。
所以我觉得政府在这方面的的确确进步非常神速。过去开发商埋怨政府，不给这个，不给那个。因为我经常跟政府很多部门接触，实际上政府比不上规划部门强，这种专业程度上，但是政府这种规划越来越严密，对于开发商下一步更好的发展，也会给人家铺平道路。这方面开发商跟政府多一点互动，多一点理解。
但是我相信房地产在两者共同努力下，会有比较好的前景。
接下来有请杨总。杨总他身份比较特殊，曾经是操盘手，还是国美的员工。从您的三种身份看下来，目前关注是怎么样的？
【杨建伟】：一，原来你是零售商，不需要找到合理的选址。第二，作为服务商，你必须为开发商创造价值。回过头再聊最近忙什么，确实很忙，基本上三大块。
一，跑来跑去谈项目。的确现在开发企业跟以前不一样。找项目之前跟我们合作的，因为我一直从招商做起来的。所以我们工作慢慢慢慢往前边走了。因为你招商发现的问题，你招商不能成功，第二你无法改变它。所以我觉得好无奈，所以我们以后就往前边走了。只有在前边工作上投入了很多的精力，或者我们刚才讲的前期规划也好，沟通也好，这个做掉后边才可以做得好。
二，我们现在做的项目，有一个项目想跟大家好好分享一下。我们现在在投资的项目，很难。难在什么地方呢？它就做专业市场。一共的量，商业所需要的营业面积大概就差不多，但是原来商业物业非常落后，投资者也好，我们跑到那边一般住不到一个晚上，没地方住的。所以搞了一个新兴的市场，搞的很漂亮，绝对的漂亮，是六角形的。结果招商招不进来。为什么？所有的资源基本上老市场是搬不动的，不到你这里来。政府也不愿意把老市场搬到新市场上来。对于我们来讲，对于搬迁费，我们整个搬迁费是五千费。所以我们现在在做一个什么工作呢，希望积极跟政府配合，政府有话说。不然的话，老市场还是脏乱差，新市场做不起来，接下来周边的市场，一块地方开出去永远做不上来，这是一个问题。
第三，在做研究。因为我觉得，策划公司做虚的、空的、不落地的。我们现在就在做研究，不落地的，你拿了人家的服务费，你回家都不踏实，你必须给人家解决问题。比如说招商必须招进来。你要找，不能最后招商了你去了，不行的。
我现在做动员，最近特别特别的忙，在这方面有什么交流的话，我想接下来大家可以有多多的沟通。
【郭增利】：非常忙好事，但是挣钱挣多了不是好事。因为做服务商的，全心全意去做一些研究，拿人家的钱也不是心里那么踏实，一定要尽职尽责完成这个项目，尽可能帮助开发商解决一点实际问题。我觉得这样一种方法，对于未来中国的房地产发展速度再快，其实在这种外包体系上也会逐渐越来越喜欢。我相信只要有专业、有责任的开发商，在中国未来市场上发展是非常非常大的。
在华北有几个即将开业的项目，您给介绍一下？
【丁宏伟】：我们在天津，和天津当地合作一块项目，现在整个项目也是水游城的定位。靠近海河边上有一个白丁湾，现在已经进入到后期装修阶段。我们为什么把水放在第一个，水做了一个生态的概念，实际上我们做那个项目心里也不是特别的踏实。因为我们会担心，会不会给这些顾客，时间长了有视觉的疲劳。因为在顶棚画的天空很新鲜，它是变动的，但是天天看，谁来看呢。后来我们在灯光方面做了一些调整。通过春夏秋冬四季颜色来体验。因为天津是缺水的城市，所以把小水景做好了。我们通过这个理念在做。我们对主题这一块特别的注重，因为商品应该说在大多数的城市里，已经可以随处购买到。但是你去一定要有一种体验，有一种心情，源于设计的源头上你把我住体验。水是一个文化，在盘锦洪山文化也纳入到水游城里边，虽然时间不长，但是张学良的家乡还是有很多故事可以讲的，特别是北方人，对自己家乡很自豪，我们家乡出名人。对整个贸易，和对消费者也好这种拉动、这种距离的缩短是非常有好处的。
【郭增利】：水游城的模式是比较独特的。刚才不管哪一位先生提的，因为珠三角的市场到了南京，去视察了一下水游城，有水但是不一定像水游城。我想问一下，您对珠三角有没有考虑过？
【丁宏伟】：去年我们做的是长三角、珠三角，我们这个贸易需要消费市场支撑力度非常大，普通市场的级别不一定能支撑得住。我们研究北方人消费习惯，把北方战略提到很高的程度。有机会的话，我想我们会去。因为那一块确实是非常成熟的市场，越是这样的市场，越能体现出个性化的优势。
商品是决定的一部分，但是你本身有特色，给这些来消费的消费者怎么样的体验，实际上最终决定了你的存活程度是十年还是二十年，这个是不停在变化，不是说我一直在做这个平原。不行，第二年有什么主题，第三年有什么主题。因为我们定位是年轻的、家庭性的，他期待不期待。
我举个例子，我们在天津做过三个有影响力的活动。第一秋天的时候发了牵牛花的种子，他在前边种一盆花，我们在后台种一盆，确保这个花的成长。他因为要上学，每个星期天会来，爷爷、奶奶跟过来一看，看到发了一片叶子，特别兴奋。孩子的开心，会给整个家庭带来愉悦感。他来不仅开心，还可以带动消费。
第二个运动请了一些香港的明星过来，来了以后很多fans。他们会传，这一次刘德华来，下一次谁来？每次会推出不同的主题，他们会不知不觉带过来，下一次我要来，因为会有不同的有意思的活动。
第三在南京做万圣节。第一年做的时候现场的布置投了很多，由我们营业人员戴了面具，穿了服装道具在商场里做巡游。第二年不用我们准备了，很多消费者在里边，他知道你肯定会搞这个节日，戴着面具，甚至化妆，这样可以给他提供一个主题，他开心的时候就想来，能展示他自己。
这回到定位它是一个都市剧场，实际上你看他人表演的同时，你也在展示自我。这是我们特别是在设施主题上注重的一块。
【郭增利】：非常难得，一个地产商能把消费者理解到这样一个高度上，我相信对这个项目大家肯定会有一个更深层次的了解和认识。
东方伟业算是比较早的商业平台，特别是上市之后有没有品牌指导方面有没有什么新的想法？或者是下一步有没有一些更大的举动？
【穆健玮】：我发现当领导就看的准，看的远。我来之前，正好董事长在开一个会，准备成立品牌管理中心。我也没告诉郭会长，他怎么知道的？
有一些时候，一个行业也好，一个企业也好，它发展到一定程度的时候，他想告诉我，穆总你要注意品牌的管理了，可能他是想告诉我这个话，他就换了一种方式。我们也刚刚想到这个问题，到一定时候品牌是什么呢？
首先是一个社会劳动，或者是一个企业劳动的资源的凝聚，它体现为产品，也体现为最终价值的实现。在这个过程中，实际上企业终极活动是以品牌来体现的。我们最终交付产品是凝聚企业文化，人的意识，还有人对品牌的追求。不像早期削尖脑袋挣到钱，这个时代慢慢结束了。在企业自身提升的过程中，加强品牌管理，把一个企业的生产线贯穿到你的生产、你的经营、你的这么一个活动中，我觉得这个是抓对了。我们会把我们的企业产品梳理成不同形式的产品类型，在这个类型上怎么保障出真品、出正品。
城市综合体的实现，不是一家企业，是从它的拿地设计开始，各种服务我大概数了一下，大概需要五十来个不同类型的提供商和服务商，一起完成企业链条上产品交付。所以品牌的建设，就凝聚在这么一个流程中。
最近我写了一篇文章在我的博客上，生产流水线，大家看卓别林的巨作，那是对早期粗放式生产方式的讽刺，现在生产流水线是结合了更多自动化的管理。商业地产真正挣钱的是什么？靠土地获取差价挣钱的时代已经结束了，实际上还是机械化，还是要靠我们把它做精、做细。这个项目工业化生产一样，把它精雕细刻，能够关注人的需求。
我刚才听郑总和丁教授讲的我有一个体会。商业地产从过去关心土地到关心人，人延伸过来的是家庭，由家庭延伸过来是社区，由社区延伸过来是城市。如果你对人、对家庭、对城市、对社会连一点感情都没有，连一点投入都没有，最后你做出来的东西就是害人、害家庭、害社区、害城市的产品。这个时候我们想，人他有什么需求？我们要发现需求、创造需求，人首先有物质需求，还有金钱的需求。
有物质的需求，要考虑到家庭收入，量入为出。家庭是一种爱的凝结。爱的凝结爸爸要给孩子掏钱，妻子要给丈夫风险，这就产生差异化的需求。我们发现我们产品项目里，有那些该让我们设计出来的，有那些是我们填进去的。如果我们设计出这个中心，我相信我们市长、招商局的局长，你设计的挺好，应该把楼面地价，两千块钱，三千块钱给你，能看到成功的商圈，而不是死城。那叫什么城中城，那叫活棺材，太可怕了。
我们今天这次论坛挺好，找到一个新的起点，我们要做健康的品牌，我们要做健康的产品，我们要用健康的心态去从事健康的事业。谢谢各位！
【郭增利】：我很感动，作为一个开发商代表，用这样一种责任的心态去看待这样一个行业、品牌、项目。我简单总结：善待土地、善待城市、回报民众、回报社区。
我想如果可能更多的商业项目，都能按照这样一种标准去约束自己，去开发自己的项目、运营自己的项目，我相信可能这种商业房地产和谐时代就不远了。
我非常感谢穆总代表我们开发商有这样一个精彩的表态。
时间原因最后一个问题只有您来回答比较合适了。大会主题：城市化浪潮下商业地产发展的新格局。跳开他们，您从更广义，多个视觉，多个角度去看未来新格局。用尽可能简单的描述，为大家描述一下。
【杨建伟】：我觉得这个话题提的很好。做了那么多项目的服务，我感受比较深的：
第一，政府对这个项目的支持度。他的态度，以及他的支持，包括他对地块出让时一些规划要点，这是第一个环节。
第二，我们开发商自身的心态。他怎么去考虑，你到底想满足什么样的开发条件、开发需求。
第三，我们自身的管理团队是如何对商业地产的理解，我觉得理解是关键。刚才两位嘉宾讲了开发商的心态，我觉得这种心态是非常非常好的。因为现在我们很多浙江开发企业，有一些企业卖掉走人还是蛮多的。
借着郭主任这句话，希望我们有一个好心态，还有一个好的团队，接下来设计一个好的产品。最终受益的是，不单单是你的受益，最终是这个城市的出彩。这是关键的关键。
【穆健玮】：镇江原来我们接过一个项目，10万平方米的纯商业，没有别的。不能说原来设计是错的，设计是05年设计的，05年设计拿到2010年，我们对一个城市的要求，或者是政府对一个城市要求来讲都过时了。你想想中国五年的发展是什么境界，我们想来想去，干脆下了一个决心，最后说服董事会，已经盖到地下二层了，我连根全部拔掉，多花了我六千多万。
为什么要这么干？如果按照规划再这么盖下去，最后交给城市就是一个垃圾品。因为它是五年前的东西，我们拔掉了，重新设计，重新盖。这也说明了刚才杨总讲的，这是企业公益责任。因为一个商业地产体量足够大，一个项目就是十几个亿，你产出以后，要用五十年，咱们不能干这种伤天害理，不负责任的事。
【杨建伟】：能做到这一点也是不够多的了。
【郭增利】：今天下午变成情感交流了，不管怎么说，也是大家说的真心话，透露出大家对这个行业充满信心的，大家也知道这个行业中存在很多的艰辛。连根拔也好，还是一系列睡不着睡，东西南北发展规模也好，都是为发展的美好明天。
如果有什么问题，可以分别找他们再做进一步的沟通。
谢谢大家！
（会议结束）
中国商业地产创新论坛
中心议题：十二五期间中国商贸服务业发展模式探讨
时间：2010年8月14日上午9：00—11：00
地点：上海光大国际大酒店二楼9号厅
协办单位：上海市人民政府发展研究中心流通经济研究所
主持人：汪 亮? 上海市流通经济研究所常务副所长? 研究员
论坛专家：孙元欣?? 上海财经大学教授? 博导
魏农健?? 上海对外贸易学院工商管理学院院长? 教授? 博导
朱? 桦?? 上海市商业经济研究中心主任? 高级经济师
陈哨麟?? 上海市流通所商业地产研究中心主任? 研究员
讨论议题：1、促转变、调结构，城市商业如何调整和优化？
2、以往的商业规划主要注重哪些？有哪些不足？
3、内外贸合一的商务圈规划呈现何种发展趋势？要注意哪些要素聚合？
4、现行产业供地机制对服务业发展有哪些障碍？
5、城市的商贸服务经济是否等同于楼宇经济？是否就是房地产经济？有哪些根本性区别？
6、服务业集聚圈（商圈）的开发主体和开发模式有哪些变化趋势？
7、商业规划和商业运营的“两张皮”问题如何解决？有何办法使它们融合为一体？
中国商业地产合作大会
将邀请上百家国内外和台湾地区品牌商家发展经理和相关城市、区县政府部门及商业地产项目公司经理进行合作需求介绍，交流对接，为合作发展积累资源和信息。
投资分析论坛
中心议题：房地产新政下商铺投资的策略
时间：8月13日下午1：30—3：00
地点：上海光大会展中心一楼会议厅
发言嘉宾：陈湛匀? 中国商业联合会专家委员? 著名经济学家? 教授
??????????姜新国? 著名商业地产专家? 资源商铺专家
??????????朱? 晶? 中国银行虹口理财中心主管
??????????朱小峰? 汉宇地产 高级物业顾问
时间：8月14日上午9：00—10：30
地点：上海光大会展中心一楼会议厅
发言嘉宾：陈湛匀? 中国商业联合会专家委员? 著名经济学家? 教授
蒋燕妮? 中国银行黄浦支行首席理财师
陆鸣宇? 上海嘉定万达投资有限公司 策划经理
“城市山林·让生活更美好”
润州区服务业专题推介会
会议议程
时间：2010年8月15日上午10：00
地点：上海光大国际大酒店2楼10号厅
主持：镇江市润州区人民政府副区长许向阳女士
议程：
（一）致欢迎词
致词人：镇江市政府副秘书长周凤霞女士
（二）欣赏镇江宣传片
短片名称：《滨江山林·江南名城》
（三）《城市山林·魅力商都》ppt推介
推介人：镇江市润州区商务局局长 徐心田先生
（四）嘉宾发言
发言人：东方伟业（中国）投资控股有限公司董事、执行总裁穆健伟先生
|
